Genel kurul ve kararlar

Çatı ve dış cephe onarımı için karar nasıl alınır? Genel bilgi ve yol haritası

Yönetici Editör Ekibi · Son güncelleme: 30 Eylül 2026 · yaklaşık 4 dk okuma

Çatı akıttığında, cephe sıvası dökülmeye başladığında ya da mantolama konuşulduğunda yönetici sıkışır: iş büyük, masraf yüksek, herkesin fikri farklı. Bu tür onarımlarda önemli olan sadece işi yaptırmak değil, kararı doğru ve kayıtlı biçimde almaktır. Aksi halde bir malik itiraz ettiğinde yapılan iş ve harcanan para tartışma konusu olur.

Bu yazı genel bilgi ve pratik bir yol haritası sunar. Kesin nisap ve madde bilgisi vermiyoruz; çünkü karar türü, işin niteliğine ve binanın durumuna göre değişebilir. Yönetim planınızı ve güncel mevzuatı kontrol edin, gerekirse avukata danışın.

Çatı ve dış cephe neden özel?

Çatı ve dış cephe ortak yerdir; masrafı da genellikle ortak gider sayılır. Ancak iş sadece bakım mı, yoksa yeni bir yapı (örneğin mantolama, çatı katı değişikliği) mı, ayrımı önemlidir. Sıradan bakım ve zorunlu onarım ile bina görünümünü değiştiren ya da yeni imkan getiren işler aynı şekilde değerlendirilmez. Bu ayrım nisabı da etkileyebilir. Hangi grupta olduğunuzu belirlemek için bir hukukçuya ya da mimar/mühendise danışmak faydalıdır. Ortak yerlerin genel çerçevesi için ortak yerler ve yükümlülükler yazısına bakabilirsiniz.

Yol haritası: Adım adım

1. Sorunu belgeleyin

Akıtan çatının, dökülen cephenin fotoğrafını çekin, tarih atın. Mümkünse bir usta ya da mühendisten kısa bir yazılı görüş alın. Belge, hem karar toplantısında hem de sonradan gelebilecek itirazlarda işinize yarar.

2. Keşif ve teklif alın

En az üç farklı ustadan ya da firmadan aynı kapsam üzerinden yazılı teklif isteyin. Kapsamın aynı olması önemlidir; aksi halde fiyatlar kıyaslanamaz. Karşılaştırma yöntemi için tadilat teklifi nasıl alınır ve karşılaştırılır yazısına bakın. Teklifte şunlar bulunmalıdır: iş kapsamı, malzeme, iş süresi, ödeme planı, garanti ve fatura durumu.

3. Genel kurulu çağırın

Karar, kat malikleri kurulunda alınır. Çağrı yazılı olmalı, gündemde iş açıkça belirtilmelidir: "Çatı onarımı için firma seçimi ve bütçenin belirlenmesi". Örnek metinler için çağrı metni ve tutanak yazısını kullanabilirsiniz. Toplantıya teklifleri tablo halinde getirin.

4. Kararı alın ve kaydedin

Gerekli çoğunluğun aranması işe göre değişebilir. Kaynaklarda çoğunluk sınıfları (basit çoğunluk, nitelikli çoğunluk, oybirliği) anlatılır; hangisinin bu işe uyduğunu yönetim planınızdan ve bir hukukçudan teyit ettirin. Nisap türleri için genel kurul nisapları rehberine bakın. Kararı, katılım listesi ve oy sayılarıyla birlikte noter onaylı karar defterine yazın.

5. Avans ve ödeme planını belirleyin

Büyük masrafı aynı anda herkesten istemek zor olabilir. Karar sırasında toplama şeklini de belirleyin: toplam bütçe, daire payları, taksit sayısı, son ödeme tarihi. Toplama yöntemleri için olağanüstü masraf nasıl toplanır yazısına bakabilirsiniz.

6. İşi sözleşmeyle verin ve takip edin

Seçilen firmayla yazılı sözleşme yapın; iş takvimini ve garanti şartlarını ekleyin. Ödemeleri aşamalı yapın, faturayı ve garanti belgesini saklayın. Belge saklama için fatura ve belge saklama rehberine bakın.

Örnek: Bütçe ve paylaşım hesabı

Hayali bir örnek: 12 daireli, arsa payları eşit bir apartmanın çatı onarımı için üç teklif alınıyor: 180.000 TL, 210.000 TL ve 240.000 TL. Genel kurulda en düşük fiyatlı firma yerine, referans ve garanti şartları daha net olan 210.000 TL'lik teklif seçiliyor. Buna yüzde 10 ek işçilik/beklenmeyen gider payı eklenerek toplam bütçe 231.000 TL olarak belirleniyor.

Daire başına pay: 231.000 / 12 = 19.250 TL. Ödeme planı: %40 avans (7.700 TL), kalanı iki eşit taksit (5.775 TL). Bu rakamlar tamamen hayalidir; sizin bütçeniz, teklifleriniz ve paylaşım oranınız yönetim planına göre farklı olacaktır.

Acil durumlarda ne yapılır?

Çatı ciddi şekilde akıtıyorsa ve daireye zarar veriyorsa, beklemek zarar büyütebilir. Böyle durumda geçici önlem (örneğin branda, küçük bir tamir) için yönetici, kararlaştırılmış yetkileri çerçevesinde hızlı hareket edebilir; yine de harcamayı sonradan genel kurula açıklamak ve belgelemek gerekir. Yetkinin sınırı yönetim planına ve karar defterindeki kararlara bağlıdır. Yönetici görevleri için apartman yöneticisi görevleri yazısına bakın.

Sık yapılan hatalar

• Toplantısız, sözlü onayla işe başlamak.
• Tek tekliften karar almak.
• Kapsamı belirsiz bırakmak; sonradan ek fatura çıkması.
• Parayı toplamadan işe başlamak.
• Kararı deftere yazmamak.

Karar toplantısında sorulacak sorular

Büyük masraf toplantılarında sakinler benzer sorular sorar. Cevabınızı önceden hazırlarsanız toplantı kısa sürer:

• Neden şimdi? Fotoğraf ve teknik görüşle sorunun aciliyetini gösterin; ertelemenin maliyetini (nem, sızıntı, ek hasar) anlatın.
• Neden bu firma? Teklif tablosunu, referansı ve garanti şartını gösterin. En ucuz her zaman en iyisi değildir; nedenini açıklayın.
• Bana ne kadar düşer? Daire bazlı tabloyu hazır getirin. Yönetim planı arsa payı ya da eşit paylaşım öngörüyorsa buna göre hesap yapın; paylaşım mantığı için ortak gider paylaşımı yazısına bakın.
• Taksit var mı? Ödeme planını karar metnine dahil edin.
• Para nerede duracak? Toplanan avansın hangi hesapta tutulacağını ve nasıl raporlanacağını söyleyin; şeffaf bir gelir gider kaydı güveni artırır.

Uygulamada kayıt tutmak için yönetici uygulamasındaki gider kaydı ve aylık şeffaf rapor özelliklerinden yararlanabilirsiniz; onarım harcamalarını ayrı bir kalem olarak izlemek sonradan hesap vermeyi kolaylaştırır.

Kısa kontrol listesi

1. Sorun fotoğraf ve rapor ile belgelendi mi?
2. En az üç yazılı teklif alındı mı?
3. Çağrı yazılı yapıldı, gündem net mi?
4. Karar, oy sayısıyla deftere yazıldı mı?
5. Ödeme planı ve avans belirlendi mi?
6. Sözleşme ve garanti belgesi dosyada mı?

Daha fazlası: tüm kaynaklar · apartman sözlüğü · belge şablonları