Aidat ve tahsilat

Boya, tadilat gibi olağanüstü masraf komşulardan nasıl toplanır?

Yönetici Editör Ekibi · Son güncelleme: 30 Eylül 2026 · yaklaşık 4 dk okuma

Aylık aidat, günlük işleri döndürür; ama bir gün dış cephe boyasının döküldüğünü, çatının aktığını ya da asansörün artık yenilenmesi gerektiğini fark edersiniz. Bu masraflar aylık aidatın kat kat üstündedir ve kasada karşılığı yoktur. Yönetici olarak "Bu parayı komşulardan nasıl toplarız?" sorusuyla karşı karşıya kalırsınız. Bu yazıda olağanüstü masrafı planlamayı, karara bağlamayı, taksitlendirmeyi ve tahsil etmeyi sırasıyla anlatıyoruz.

Olağanüstü masraf ne demek?

Olağanüstü masraf; aylık ortalama giderin dışında kalan, tek seferlik veya nadiren çıkan büyük harcamadır. Tipik örnekler: bina dış cephe boyası, çatı yalıtımı ya da onarımı, asansör revizyonu veya değişimi, ana su ve kolon tesisatı yenileme, otopark kapısı, kazan değişimi. Bunlar genellikle bakım-onarım ve yenileme grubunda düşünülür. Yıllık bakım planlamasına apartman yıllık bakım takvimi yazımızdan bakabilirsiniz.

Böyle masrafların kanundaki temel dayanağı yine ortak gider yükümlülüğüdür: Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı) m.20 uyarınca kat malikleri ortak giderlere katılmak zorundadır. Ancak masrafın türüne göre hangi çoğunlukla karar alınacağı, yönetim planına ve kanunun ilgili hükümlerine bağlıdır. Yönetim planınızı ve güncel mevzuatı kontrol edin; gerekirse avukata danışın.

Adım 1: İhtiyacı belgeleyin

Komşuya "boya lazım" demek yetmez. Önce ihtiyacı görünür kılın:

• Sorunun fotoğraflarını çekin (dökülen boya, çatıdaki sızıntı izi, asansör arıza kayıtları).
• Bir uzmanın (mühendis, usta, asansör firması) yazılı görüşünü alın.
• Ertelendiğinde ne olacağını açıklayın: nem, sızıntı, güvenlik riski, artan maliyet.

İhtiyacın gerçek olduğu anlaşıldığında ikna kolaylaşır.

Adım 2: En az üç teklif alın

Tek bir teklifle genel kurula gitmeyin. Aynı kapsam üzerinden en az üç firmadan yazılı teklif isteyin; kapsam, malzeme, süre, garanti ve ödeme planı aynı çerçevede olsun ki karşılaştırma yapılabilsin. Nasıl karşılaştıracağınızı tadilat teklifi nasıl alınır ve karşılaştırılır rehberinde anlattık. En ucuz teklif her zaman en iyisi olmayabilir; garanti ve referans kontrolü yapın.

Adım 3: Kararı genel kuruldan alın

Bu tür büyük masraf kararı yönetici tek başına vereceği bir karar değil, kat malikleri kurulunun kararıdır. Gündemde şunlar açıkça yazılmalı: yapılacak iş, seçilen teklif, toplam tutar, ödeme yöntemi ve takvim. Hangi işte hangi çoğunluk gerektiği önemli bir sorudur; örneğin çatı ve dış cephe gibi işler için çatı ve dış cephe onarımı karar nisabı rehberimize bakın. Toplantı düzeni için toplantı ve karar nisapları yazısı da yardımcı olur. Kararı noter onaylı karar defterine yazdırın ve mutlaka imzalatın.

Adım 4: Paylaşım yöntemini belirleyin

Olağanüstü masraf da, yönetim planında aksi yazmıyorsa genel olarak arsa payına göre paylaştırılır. Bazı masraflar yalnızca belirli grubu ilgilendirebilir (örneğin sadece asansör kullanan katlar); bu durumda yönetim planına bakmak gerekir. Ayrıntılar için ortak gider paylaşımı yazımızı okuyun.

Hayali örnek: 10 daireli apartmanın dış cephe boya işi 300.000 TL. Tüm daireler eşit arsa payına sahip olsaydı her daireye 30.000 TL düşerdi. Arsa payı binde 120 olan bir daire 300.000 x 120 / 1000 = 36.000 TL, binde 80 olan daire 24.000 TL öder. Bu rakamlar yalnızca yöntemi göstermek için verilmiştir.

Adım 5: Ödeme planını gerçekçi kurun

Komşuların çoğu için tek seferde 30.000 TL ödemek zordur. Yaygın ödeme modelleri şunlardır:

Hayali örnekte 30.000 TL'yi 10 aya bölersek her daire aylık 3.000 TL öder. Aidatla birlikte bu bir yük olabilir; süreyi uzatmak veya ödeme takvimini iş aşamasına bağlamak makul bir yol olabilir. Kararı genel kurulda açıkça yazın: "Olağanüstü masraf payı, aylık aidata ek olarak, Mart-Aralık aylarında her ayın 5'ine kadar ödenir." Firmayla ödeme planının uyumlu olduğundan emin olun; iş bitmeden firmaya ödeme yapılacaksa hangi aşamada ne kadar yapılacağı yazılı olsun.

Adım 6: Ayrı takip edin

Olağanüstü masraf toplaması, normal aidattan ayrı bir kalem olarak izlenmelidir. Karışırsa hem borç takibi hem hesap verme zorlaşır.

• Ayrı bir liste açın: kimin ne kadar borcu var, kaçı ödendi?
• Toplanan parayı ideal olarak ayrı bir hesapta veya defterde ayrı satır olarak izleyin.
• Firmaya yapılan her ödemeyi dekont ve fatura ile belgeleyin; bkz. fatura ve belge saklama.
• Her ay komşulara "toplanan, harcanan, kalan" özeti verin.

Yönetici uygulamasında gider kaydı ve aylık şeffaf rapor özelliği bu takibi kolaylaştırır.

Ödemeyenlerle nasıl ilerlenir?

Genel kurul kararıyla alınan olağanüstü masraf payı, ortak gider yükümlülüğü kapsamında değerlendirilir; ödenmezse aidat borcuna benzer şekilde takip edilebilir. Önce nazik hatırlatma, sonra yazılı bildirim, gerekirse hukuki yol izlenir. Sürecin genel çerçevesi için aidatını ödemeyen komşuya ne yapılır ve aidat borcu icra takibi rehberlerimize bakın. Kararın yasal geçerliliği ve gecikme koşulları için avukata danışmanız yerinde olur.

Bu tür mesajları hızlıca hazırlamak için hatırlatma mesajı oluşturucuyu kullanabilirsiniz.

Güveni koruyan üç alışkanlık

1. Şeffaflık: Teklifleri, sözleşmeyi ve harcamaları isteyen her komşuya gösterin.
2. Denetim: İşin ilerleyişini kontrol etmesi için bir komşu ya da denetçi görevlendirin.
3. Yazılı iletişim: Firma ile yaptığınız her anlaşmayı ve süre uzatmasını yazıya dökün.

İlgili ücretsiz araçlar: Aidat hesaplayıcı

Daha fazlası: tüm kaynaklar · apartman sözlüğü · belge şablonları