Aidat ve tahsilat

Ortak gider paylaşımı nasıl yapılır? Eşit mi, arsa payına göre mi?

Yönetici Editör Ekibi · Son güncelleme: 30 Eylül 2026 · yaklaşık 4 dk okuma

Apartmanda asansör elektriği, temizlik, kapıcı maaşı ya da çatı onarımı gibi masraflar ortaktır; ama her dairenin bu masraftan payı aynı olmak zorunda değildir. Yöneticilerin en sık takıldığı soru şudur: "Toplam gideri daireler arasında nasıl böleceğiz?" Bu yazıda genel kuralı, yönetim planının bu kurala nasıl istisna getirebileceğini ve elinizdeki rakamlarla adım adım nasıl hesap yapacağınızı anlatıyoruz.

Amaç, tüm komşuların "bu hesap adil" diyebileceği bir düzen kurmak ve bunu yazıya dökmek. Çünkü paylaşım yöntemi tartışma çıktığında ilk bakılan yerdir.

Genel kural: arsa payı

Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı) m.20, kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğünü düzenler. Kanunun genel yaklaşımı, ortak giderlerin arsa payı oranında paylaşılmasıdır. Arsa payı, tapuda her bağımsız bölüm için yazılan ve binanın oturduğu arsa üzerindeki hisseyi gösteren orandır. Tapunuzda "arsa payı 85/1000" gibi bir ifade görürsünüz; bu, ortak giderlerin binde 85'inin size düştüğü anlamına gelir.

Genel kuralın istisnası da vardır: yönetim planı (binanın "anayasası" sayılan, tüm maliklerin uyduğu belge) aksini öngörebilir. Bu yüzden ilk iş, yönetim planınızı açıp "gider paylaşımı" maddesine bakmaktır. Yönetim planınızı ve güncel mevzuatı kontrol edin; belirsiz kalan noktada avukata danışın. Yönetim planı nedir diye merak ediyorsanız yönetim planı rehberimize göz atabilirsiniz.

Üç yaygın paylaşım yöntemi

1. Arsa payına göre paylaşım

Her giderin toplamı, dairenin arsa payı oranıyla çarpılır. Büyük daire daha çok, küçük daire daha az öder. Asansör bakımı, çatı ve dış cephe onarımı, bina sigortası gibi binanın bütününü ilgilendiren kalemlerde bu yöntem mantıklıdır.

2. Eşit paylaşım

Toplam gider daire sayısına bölünür. Uygulamada en yaygın örnek kapıcı gibi personel giderleridir: kapıcı her daireye aynı emeği harcadığı için bu kalemin eşit bölünmesi sık görülür. Merdiven aydınlatması ve temizlik malzemesi de çoğu apartmanda eşit paylaşılır. Bu, kanundan değil, yönetim planı veya genel kurul kararından gelen bir uygulamadır; kararı yazılı hale getirin.

3. Karma (kalem kalem) yöntem

Bazı kalemler arsa payına, bazıları eşit olarak dağıtılır. Örneğin asansör masrafını sadece asansörü kullanan katlar üstlenecekse, bu da yönetim planında açıkça yazılmalıdır. Zemin kat maliklerinin asansör giderine katılıp katılmayacağı sık tartışılan bir konudur; kesin cevabı yönetim planınız verir, yoksa genel kurulda karara bağlamak gerekir.

Örnekli hesap: 10 daireli hayali apartman

Aşağıdaki rakamların tamamı hayalidir; yalnızca yöntemi göstermek için verilmiştir. Apartmanda 10 daire var. Bir aylık toplam gider 12.000 TL: kapıcı ve personel 6.000 TL, asansör bakımı ve elektrik 2.000 TL, temizlik malzemesi ve ortak elektrik 1.500 TL, diğer küçük masraflar 2.500 TL. Yönetim planına göre personel ve temizlik kalemleri eşit, diğerleri arsa payına göre paylaştırılıyor.

Eşit kalemlerden her daireye 750 TL düşer (600 + 150). Arsa payına göre bölünen kalemler toplam 4.500 TL'dir. Arsa payı binde 120 olan büyük bir daire 4.500 x 120 / 1000 = 540 TL öder; binde 80 olan küçük daire 4.500 x 80 / 1000 = 360 TL öder. Sonuç olarak büyük daire bu ay 750 + 540 = 1.290 TL, küçük daire 750 + 360 = 1.110 TL aidat öder.

Bu hesabı elle yapmak yerine aidat hesaplayıcıyı kullanarak farklı senaryoları deneyebilirsiniz.

Hangi yöntem ne zaman uygun?

Küçük ve homojen apartmanlarda (daire büyüklükleri birbirine yakınsa) eşit paylaşım pratik ve genellikle sorunsuzdur. Daire büyüklüklerinin çok farklı olduğu binalarda ise karma yöntem daha adil hissettirir. Merkezi ısıtma olan binalarda ısınma gideri ayrı bir konudur; ayrıntı için merkezi ısıtma gider paylaşımı yazısına bakın.

Paylaşımı değiştirmek istiyorsanız

Mevcut düzen artık adil gelmiyorsa (örneğin apartmana yeni bir asansör eklendi ya da zemin kattaki dükkan işlevini değiştirdi) yönetim planı maddesinin değiştirilmesi gerekebilir. Yönetim planı değişikliği için yüksek bir çoğunluk (4/5) aranır; bu nedenle önce komşularla konuşmak, gerekçeyi yazıp dağıtmak ve gündeme bir madde olarak koymak gerekir. Genel kurul süreci için olağan genel kurul rehberine bakabilirsiniz.

Genel kurulda doğrudan yönetim planı değiştirmeden, tek seferlik bir paylaşım kararı almak da mümkündür; ancak bu kararın yönetim planına aykırı olmaması gerekir. Emin değilseniz avukata danışın.

Yönetici için pratik kontrol listesi

• Yönetim planındaki gider paylaşımı maddesini bulun ve bir kopyasını dosyalayın.
• Her dairenin arsa payını tapudan veya yönetim planındaki listeden çıkarıp tek bir tabloya yazın.
• Hangi kalemin eşit, hangisinin arsa payına göre bölündüğünü kalem kalem yazın.
• Tabloyu genel kurulda okuyup onaylatın ve karar defterine geçirin.
• Her ay aynı yöntemle hesap yapın; yöntemi sık değiştirmeyin.
• Gider dökümünü sakinlerle şeffaf biçimde paylaşın.

Yönetici uygulamasında daireler ve aidat tutarları bir kez girildikten sonra aylık borç takibi ve tek dokunuşla "ödendi" işaretlemesi yapılabilir; bu sayede paylaşım hesabını her ay baştan uğraşmadan yürütürsünüz.

Sık yapılan hatalar

• Yöntemi kayda geçirmemek: "Hep böyle yapardık" argümanı, itiraz eden bir komşu karşısında hukuken zayıftır.
• Arsa payını bilmemek: Daire büyüklüğü (metrekare) ile arsa payı aynı şey değildir; tapudaki orana bakın.
• Yuvarlama farklarını gizlemek: Kuruş farklarını kasada açıklayın; toplam her zaman gerçek gider toplamıyla tutmalı.
• Boş daireyi unutmak: Dairede kimse oturmasa da ortak gider malikten istenir.

Gider kalemlerinin tam listesi için apartman gider kalemleri yazımıza, aidatın ne kadar avans ve yedek içermesi gerektiği için aidat, avans ve yedek akçe rehberine göz atın.

İlgili ücretsiz araçlar: Aidat hesaplayıcı

Daha fazlası: tüm kaynaklar · apartman sözlüğü · belge şablonları