Bakım-onarım ve asansör

Apartman tadilatı için teklif nasıl alınır ve karşılaştırılır?

Yönetici Editör Ekibi · Son güncelleme: 30 Eylül 2026 · yaklaşık 4 dk okuma

Çatı sızdırıyor, cephe boyası dökülüyor, giriş kapısı yenilenmeli ya da merdiven boşluğu boyanacak. Konu ne olursa olsun, ortak alan tadilatı kat maliklerinin cebinden çıkacak bir harcamadır ve "tanıdığımız bir usta var" cümlesi çoğu zaman yeterli değildir. Yöneticinin işi, en ucuzunu değil, en doğru ve en şeffaf şekilde seçilmiş teklifi ortaya koymaktır.

Bu yazıda teklif isteme, karşılaştırma ve karar aşamalarını adım adım anlatıyoruz. Örnek rakamların tamamı hayalidir.

1. Önce işi tarif edin

Teklif isteyeceğiniz her firmaya aynı bilgiyi verirseniz teklifler kıyaslanabilir olur. Bunun için bir "iş tanımı" hazırlayın:

• Ne yapılacak? (Örnek: giriş kat ve merdiven boşluğunun boyanması)
• Hangi alan? (metrekare, kat sayısı, yükseklik)
• Hangi malzeme ve kalite? (boya markası yerine niteliği yazın: silinebilir, iç cephe gibi)
• Eski malzemenin sökümü, iskele ve moloz taşıma dahil mi?
• İstenen başlama ve bitiş tarihi
• Teslim şekli ve garanti beklentisi

Çatı ve dış cephe gibi yapıyı ilgilendiren işlerde önce teknik değerlendirme yaptırmanız gerekebilir. Bu tür işlerde karar nisabı için çatı ve dış cephe onarımı karar nisabı yazısına bakın.

2. En az üç teklif alın

Bir tekliften fiyatın makul olup olmadığını anlamak zordur. Üç veya daha fazla firmayı yazılı olarak aynı iş tanımıyla davet edin. Bu aşamada:

• Teklifleri yazılı isteyin; sözlü fiyat kayıt sayılmaz.
• Yerinde keşif yaptırın; firmaların binayı görmeden fiyat vermesi sonradan ek masrafa yol açabilir.
• Referans olarak yakın çevrede yaptıkları işleri görmek isteyin, ama sadece ismini ya da fotoğrafı yeterli görmeyin.
• Firmanın vergi levhası, yetki ve sigorta belgelerini sorun.

3. Teklifleri aynı tabloda kıyaslayın

Aşağıdaki hayali tablo, giriş ve merdiven boyası için gelen üç teklifi kıyaslamayı gösteriyor:

İlk bakışta B en ucuz görünür. Ama iskele ayrı, yüzey hazırlığı kısmi, garanti yok ve KDV hariçtir. Bunlar eklendiğinde B'nin toplamı A'ya çok yaklaşabilir. Gerçek maliyeti bulmak için her tekliften aynı kapsamı çıkarıp yeniden hesaplayın. Bu örneğin rakamları hayalidir.

4. Bakılacak kriterler

1. Kapsam: Her şey yazılı mı, eksik kalan var mı?
2. Malzeme kalitesi: Markası ve niteliği belirtilmiş mi?
3. Süre ve takvim: Sakinlerin günlük hayatını ne kadar etkiler?
4. Garanti: Süresi, kapsamı ve ne zaman başladığı yazılı mı?
5. Ödeme planı: Peşinat makul mü? Kalan ödeme iş ilerledikçe mi yapılıyor?
6. Güvenilirlik: Yakın çevreden referans, vergi kaydı, kurumsal duruş.
7. İletişim: Sorulara net cevap veriyor mu?

Teklifi en düşük fiyata göre değil, en uygun toplam değere göre seçin. Seçim gerekçesini de yazın.

5. Kararı kim alır?

Küçük onarımları yönetici yürütebilir, ancak bütçeyi ciddi şekilde etkileyen ya da yapıyı ilgilendiren işlerde kat malikleri kurulunun kararı gerekir. Hangi işin hangi çoğunlukla yapılabileceği yönetim planına ve işin niteliğine göre değişir. Kesin nisap için genel kurul nisapları yazısına bakın; yönetim planınızı ve güncel mevzuatı kontrol edin, gerekirse avukata danışın. Teklif tablosunu toplantıya getirmek karar sürecini kolaylaştırır; alınan kararı karar defterine yazdırın.

6. Sözleşme ve ödeme

Onaylanan teklif için kısa da olsa yazılı sözleşme yapın. Sözleşmede şunlar yer almalı:

• İşin tanımı ve metrajı,
• Toplam bedel ve KDV durumu,
• Başlama, bitiş ve gecikme halinde işleyecek yöntem,
• Malzeme ve iskele dahil mi,
• Garanti süresi ve şartları,
• Ödeme takvimi: peşin, ara, teslim sonrası bölümler,
• İş sırasında oluşabilecek zararlarda sorumluluk,
• Çalışma saatleri ve komşulara verilecek rahatsızlığı en aza indirme taahhüdü.

Ödemeyi tamamen peşin yapmayın; iş ilerledikçe ve teslim sonrası bir bölümü ayırın. Fatura ve makbuzları saklayın: fatura ve belge saklama.

7. Parayı toplama

Büyük tadilat masrafını mevcut aidat ile karşılamak zor olabilir. Bu durumda olağanüstü masraf nasıl toplanır yazısında anlatılan yollara bakın, yedek akçe varsa kullanımını gözden geçirin: aidat avansı ve yedek akçe. Yönetici uygulamasında gider kaydı tutup, sakinlere aylık şeffaf rapor göndererek harcamanın izini açık tutabilirsiniz.

8. İş sırasında ve sonrasında takip

• İş başlamadan önce sakinlere tarih ve saat aralığını duyurun.
• Çalışmayı kısa aralıklarla yerinde kontrol edin, ilerlemeyi fotoğraflayın.
• Teslimde ustayla birlikte eksik ve kusurları tek tek listeleyin, tutanak tutturun.
• Son ödemeyi teslim onayından sonra yapın.
• Garanti belgesini ve sözleşmeyi dosyalayın.

Asansör gibi teknik sözleşmelerde de aynı mantık geçerlidir: asansör bakım sözleşmesi yazısında kontrol listesi bulabilirsiniz.

Sık yapılan hatalar

• Yalnızca tanıdık ustaya güvenip başka teklif almamak.
• Sözlü anlaşmayla başlamak, sonra kapsam tartışması yaşamak.
• Tüm parayı peşin ödemek.
• İskele ve moloz gibi kalemleri sormayı unutmak.
• Kararı ve gerekçeyi yazıya dökmemek; sonradan "neden bu firmayı seçtiniz" sorusuna cevap verememek.

Bu hataların hepsi, yukarıdaki tabloyu ve sözleşme maddelerini kullanarak kolayca önlenebilir. Kat malikleri toplantıda kıyas tablosunu görürse seçimi çok daha rahat kabul eder ve tartışma kısalır.

Kat maliklerine sunum için kısa şablon

Genel kurulda teklifleri tek sayfada göstermek karar sürecini hızlandırır. Şu başlıkları içeren bir özet hazırlayın: işin tanımı, alınan teklif sayısı, karşılaştırma tablosu, yönetimin önerisi ve gerekçesi, toplam maliyetin daire başına dağılımı ve ödeme takvimi. Örneğin (hayali) 48.000 TL'lik bir iş 12 daireye eşit paylaştırılırsa daire başına 4.000 TL düşer; bunun tek seferde mi yoksa üç ay taksitle mi toplanacağı da toplantıda belirlenebilir. Paylaşım biçimi için ortak gider paylaşımı yazısına bakın.

Daha fazlası: tüm kaynaklar · apartman sözlüğü · belge şablonları