Genel kurul ve kararlar

Kat malikleri kurulu toplantı ve karar nisapları: genel bilgi

Yönetici Editör Ekibi · Son güncelleme: 30 Eylül 2026 · yaklaşık 4 dk okuma

Apartmanda bir karar alınacağı zaman ilk sorulan soru genelde şudur: "Kaç kişi lazım?" Buna cevap veren kavrama nisap denir. Nisap, toplantının yapılabilmesi ve kararın geçerli olması için gereken asgari katılım ya da oy çoğunluğudur. Gönüllü yöneticiler için en kafa karıştırıcı konulardan biridir, çünkü nisap türleri konuya göre değişir.

Bu yazı genel bilgi verir ve yalnızca doğrulanmış çerçeveyi anlatır. Hangi kararın hangi çoğunlukla alındığını binanız için kesinleştirmek isterseniz yönetim planınıza ve güncel mevzuata bakın, gerekirse bir hukukçuya danışın.

Kat malikleri kurulu nedir?

Kat malikleri kurulu, binadaki tüm bağımsız bölüm sahiplerinin oluşturduğu karar organıdır. Günlük konuşmada genel kurul denir. Yönetici, denetçi seçimi, bütçe, büyük onarımlar ve yönetim planı değişikliği gibi konularda son sözü bu kurul söyler. Kurulda oy kullanma ve vekalet konusunu ayrı bir yazıda anlattık.

Olağan ve olağanüstü toplantı

Olağan kat malikleri kurulu, kaynaklara göre her yılın ilk ayında toplanır. Bu toplantıda yıllık hesaplar, bütçe ve yönetici gibi konular ele alınır. Gündem taslağı için yıllık olağan genel kurul yazısına bakabilirsiniz. Olağanüstü toplantı ise acil bir konu çıktığında, yönetici ya da yeterli sayıda malik tarafından çağrılarak yapılır.

Çağrı yazılı olarak yapılır ve kaynaklarda toplantıdan yaklaşık 15 gün önce yapılması anlatılır; bu süreyi güncel mevzuattan teyit ettirin. Çağrı metninin nasıl yazılacağı için çağrı metni ve tutanak rehberine bakın.

İlk toplantıda aranan çoğunluk

İlk toplantıda, kat maliklerinin sayı bakımından ve arsa payı bakımından çoğunluğunun bulunması aranır. Yani sadece kişi sayısı yetmez; kurulda bulunanların toplam arsa payı da çoğunluğu sağlamalıdır. Örneğin bir apartmanda 10 malik varsa ve bir kişi tek başına büyük bir arsa payına sahipse, sadece kişi sayısı çoğunluğu yeterli olmayabilir.

İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa

İlk toplantıda gerekli çoğunluk oluşmazsa ikinci toplantı yapılır. İkinci toplantının zamanı ve şartları çağrı metninde belirtilir. Bu yüzden çağrı yazarken hem birinci hem ikinci toplantı tarih ve saatini açıkça yazmak uygulamada yaygındır. İkinci toplantıda aranan çoğunluk ilkinden farklıdır; ayrıntıyı güncel mevzuattan ya da hukukçudan teyit edin.

Toplantı tutanağına kimlerin katıldığı, hangi arsa payını temsil ettikleri ve kararların hangi oy oranıyla alındığı mutlaka yazılmalıdır.

Karar nisabı türleri

Kaynaklarda kararlar konusuna göre sınıflara ayrılır. Genel olarak şu türlerle karşılaşırsınız:

Hangi konunun hangi sınıfa girdiğini burada kesin biçimde eşleştirmiyoruz. Çünkü bu eşleştirme konuya, binanın durumuna ve yönetim planına göre farklılaşabilir; yanlış bir eşleştirme kararın geçersiz sayılmasına yol açabilir. Emin olmadığınız her karar için, gündemi hazırlarken bir hukukçuya danışın.

Yalnızca şu genel bilgiyi güvenle söyleyebiliriz: yönetim planı yapımı ya da değişikliği için yüksek çoğunluk, yani kat maliklerinin beşte dördü (4/5) aranır. Ayrıntı için yönetim planı nedir yazısına bakın.

Karar nasıl kaydedilir?

1. Toplantıya katılanların isimlerini ve arsa paylarını yazan bir katılım listesi (hazirun cetveli) tutun.
2. Her gündem maddesi için önerinin metnini yazın.
3. Oyları kaydedin: kaç evet, kaç hayır, kaç çekimser.
4. Kararı noter onaylı karar defterine yazın ve katılanlara imzalatın. Ayrıntı için karar defteri nedir yazısına bakın.
5. Toplantıya katılmayan maliklere karar özetini yazılı bildirin.

Örnek: Karar için hesap

Hayali bir örnek: 12 daireli, arsa payları eşit bir apartman. Çağrı yapıldı, toplantıya 7 malik katıldı. Hem kişi sayısı (7 > 6) hem arsa payı (7/12) bakımından çoğunluk var. Gündemde "asansör bakım firması değişikliği" maddesi görüşüldü ve 5 evet, 2 hayır oyuyla kabul edildi. Bu karar tutanağa şöyle yazılır: "Toplantıya 7 kat maliki katılmıştır. Gündemin 3. maddesi 5 evet, 2 hayır oyuyla kabul edilmiştir." Böyle sade bir kayıt, ileride itiraz gelirse en güçlü belgeniz olur.

Rakamlar hayalidir. Bu örnekte kararın konusuna göre gerekli çoğunluk farklıysa 5 evet yeterli olmayabilir; hangi çoğunluğun aranacağını önceden öğrenin.

Toplantıyı yönetirken pratik ipuçları

Nisap kuralını bilmek tek başına yetmez; toplantıyı da düzenli yürütmek gerekir. Gönüllü yöneticiler için işe yarayan birkaç alışkanlık:

• Toplantıyı çoğunluk sağlanacak şekilde planlayın. Tarihi belirlemeden önce sakinlerin uygun olduğu günü sorun; hafta sonu ya da akşam saatleri genelde daha çok katılım getirir.
• Birinci ve ikinci toplantıyı aynı çağrıda duyurun. Böylece ilk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa yeniden çağrı için zaman kaybetmezsiniz.
• Gündemi kısa tutun. Her ek madde toplantıyı uzatır. Önemli kararları listenin başına koyun.
• Kritik konularda önceden bilgilendirin. Örneğin büyük bir onarım varsa teklifleri toplantıdan önce sakinlere gösterin ki sürpriz olmasın.
• Katılmayanları unutmayın. Toplantıya gelmeyen maliklere karar özetini yazılı iletmek hem şeffaflık hem de kayıt açısından değerlidir.

Yönetici uygulamasındaki duyuru özelliğiyle sakinlere toplantı hatırlatması gönderebilirsiniz; ancak bu, yazılı çağrının yerine geçmez.

Sık yapılan hatalar

• Çağrıyı sözlü ya da yalnızca WhatsApp ile yapmak. WhatsApp mesajı yasal tebliğ yerine geçmez; yazılı ve imzalı tebligat ya da noter yolu daha güvenlidir.
• İkinci toplantıyı çağrıda belirtmemek.
• Katılım listesinde arsa payını yazmamak.
• Nitelikli çoğunluk gerektiren bir konuyu basit çoğunlukla kararlaştırmak.

Yönetim planınızı ve güncel mevzuatı kontrol edin, gerekirse avukata danışın. Terimler için sözlüğe göz atabilirsiniz.

Daha fazlası: tüm kaynaklar · apartman sözlüğü · belge şablonları