Kat Mülkiyeti Kanunu rehberi

Ortak yerler nelerdir? Kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri (genel bilgi)

Yönetici Editör Ekibi · Son güncelleme: 30 Eylül 2026 · yaklaşık 4 dk okuma

Apartmanda "ortak alan" denince akla merdiven ve asansör gelir. Ama çatı, temel, giriş kapısı ya da ısıtma tesisatı da ortak yerlerdendir. Hangi yerin ortak olduğunu bilmek, giderin kimin cebinden çıkacağını da belirler. Bu yazı yöneticilerin en sık sorduğu iki soruya genel bir çerçeve sunar: ortak yer nedir, kat malikinin hak ve yükümlülükleri nelerdir?

Anlattıklarımız genel bilgidir. Kendi binanızın yönetim planı ve güncel mevzuat her zaman önce gelir.

Ortak yerler nelerdir?

Ortak yerler, binanın bir bağımsız bölümün içinde kalmayan ve tüm kat malikleri tarafından kullanılan ya da binanın ayakta durmasını sağlayan kısımlarıdır. Kanun, bu alanları kat maliklerinin ortak mülkiyetinde sayar. Uygulamada sık örnek verilenler:

• Temel, taşıyıcı duvarlar, kolonlar ve kirişler
• Çatı ve çatı örtüsü, dış cephe
• Bina girişi, merdivenler, sahanlıklar, koridorlar
• Asansör kabini, kuyusu ve makine dairesi
• Ortak ısıtma sistemi, kazan dairesi, ortak tesisat hatları
• Bahçe, otopark (planda ortak olarak belirtilmişse), çamaşırlık, sığınak
• Kapıcı dairesi (yönetim planında ortak olarak yazıldıysa)

Bir alanın ortak olup olmadığı tartışmalıysa, yönetim planı ve tapu belgelerine bakmak gerekir. Bazı yerler, planda "özel kullanım hakkı" olarak belirli bir malike bırakılmış olabilir; bu durumda bile mülkiyet ortak kalır, kullanım hakkı tanımlıdır.

Bağımsız bölüm ile ortak yer ayrımı

Bağımsız bölüm, tapuda ayrı ayrı gösterilen ve tek başına kullanıma elverişli daire, dükkan, depo gibi kısımlardır. Malik, kendi bölümünde kanunun ve yönetim planının çizdiği sınırlar içinde serbestçe hareket eder. Ancak taşıyıcı bir duvarı yıkmak ya da dış cephe görünümünü değiştirmek gibi diğer maliklerin haklarını etkileyen işlemler serbest değildir; bu tür konularda izin ve karar gerekir.

Basit bir kural: bir işlem sadece sizin içinizde kalıyorsa (boya, döşeme) genellikle serbesttir. Binanın taşıyıcı sistemine, cephesine, ortak tesisatına ya da komşuların rahatına dokunuyorsa, önce yönetim planına bakın.

Kat maliklerinin hakları

• Ortak yerleri kullanma: Her malik, ortak yerleri amacına uygun ve diğerlerinin hakkını engellemeyecek şekilde kullanabilir.
• Kurula katılma ve oy verme: Kat malikleri kurulunda oy kullanmak, gündem önermek ve karar sürecine katılmak temel haktır. Ayrıntı için genel kurulda oy ve vekalet rehberine bakın.
• Bilgi isteme: Yönetici hesapları, gelir gider tablosunu ve harcamaları öğrenme hakkı, şeffaf yönetimin temelidir. Kayıt tutma için gelir gider tablosu yazısını okuyabilirsiniz.
• Karara itiraz: Kanuna ya da yönetim planına aykırı bir karara karşı hukuki yollar vardır. Süreler ve şartlar için bir avukata danışın.

Kat maliklerinin yükümlülükleri

Kanunun genel mantığı şudur: bina ortak bir emanettir, herkes ona zarar vermemek ve masrafına katılmakla yükümlüdür. En sık karşılaşılan yükümlülükler:

1. Ortak giderlere katılma. Ortak giderlere katılma yükümlülüğü ve gecikme halinde aylık yüzde 5 gecikme tazminatı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'de düzenlenir (yönetim planı başka oran koymadıysa). Hesaplama için gecikme tazminatı hesaplayıcıyı kullanabilirsiniz.
2. Bakım ve onarım. Kendi bağımsız bölümünün bakımını, diğerlerine zarar vermeyecek şekilde yapmak.
3. Doğruluk ve iyi niyet. Komşuları rahatsız etmemek, binanın huzurunu bozmamak.
4. Plana ve kararlara uyma. Yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararlarına uyum.
5. Ortak yerlere zarar vermemek. Zarar veren, giderilmesinden sorumludur.

Gider paylaşımının nasıl yapılacağı konusunda ortak gider paylaşımı rehberi yol gösterir.

Örnek: Çatı akıtıyor, kim öder?

Hayali bir örnek: 8 daireli bir apartmanın çatısı akıtıyor. En üst kattaki daireden su sızıyor. Çatı ortak yer olduğu için onarım masrafı ortak gider sayılır; üst kat malikinin kendisi ödeyip sonra çıkarma hakkı yoktur, yönetici genel kuruldan karar alarak işi yaptırır ve masraf paylaşılır. Ama üst kattaki malikin balkon kapısı bozuksa ve su oradan giriyorsa, bu bağımsız bölüm sorumluluğuna girebilir. Hangi durumun geçerli olduğunu netleştirmek için ustadan yazılı teknik rapor almak iyi bir uygulamadır. Böyle büyük onarımlarda izlenecek yol için çatı ve dış cephe onarımı yazısına bakın.

Rakamlar ve durum tamamen hayalidir.

Yönetici ne yapmalı?

• Ortak yerlerin listesini yönetim planından çıkarıp dosyada bulundurun.
• Bir malik ortak yeri kendine ayırmış ya da eşya bırakmışsa önce sözlü, sonra yazılı uyarın.
• Uyuşmazlıklarda kaynakları açıkça gösterin; tartışmayı kişiselleştirmeyin. Anlaşmazlıklar için komşu anlaşmazlıkları rehberi işinize yarayacaktır.
• Ortak yerlerde yapılacak her değişikliği karar defterine yazın.

Sık tartışılan durumlar

Ortak yerlerle ilgili tartışmalar genellikle birkaç tanıdık başlıkta toplanır. Her birinde önce plana bakmak, sonra yazılı ve nazik bir dille sakini bilgilendirmek en iyi yoldur.

• Merdiven sahanlığına eşya koymak: Ayakkabılık, bisiklet ya da bebek arabası sahanlıkta bırakılıyorsa, yangın anında çıkışı engelleyebilir. Güvenlik boyutu için acil durum ve yangın güvenliği yazısına bakın.
• Bahçe ve otopark kullanımı: Kimin, hangi araçla, nereyi kullanacağı plana ve genel kurul kararına bağlıdır. Yazılı kural yoksa, önce kural oluşturulur.
• Çatı terasına çıkış: Çatı ortak yerdir; antenlerin, güneş panellerinin veya klimaların yerleşimi için izin gerekebilir.
• Dış cephe değişikliği: Balkon kapatma, klima dış ünitesi, tabela gibi işler bina görünümünü etkiler; yönetim planına ve kat maliklerinin kararına tabidir.
• Ortak alanda ticari faaliyet: Zemin kat dükkanının kapı önünü kullanması gibi durumlar planda tanımlı olmalıdır.

Bu konularda tartışma büyümeden çözüm için sakinleri dinleyin, kuralı yazıya dökün ve genel kurulda oylatın. Yazılı bir kural, kişisel bir çekişmeyi genel bir düzene çevirir.

Kısa kontrol listesi

• Ortak yerlerin listesi elimde mi?
• Özel kullanım hakkı tanımlı alanlar var mı?
• Bağımsız bölümde yapılan işler ortak yapıyı etkiliyor mu?
• Ortak giderler plana göre paylaştırılıyor mu?

Daha fazlası: tüm kaynaklar · apartman sözlüğü · belge şablonları