Yönetici görevleri

Apartman yöneticisi görevleri ve sorumlulukları neler?

Yönetici Editör Ekibi · Son güncelleme: 30 Eylül 2026 · yaklaşık 4 dk okuma

Bir gün "yöneticilik sende kalsın" denildi ve apartmanın işleri sizin sorumluluğunuza girdi. Peki yönetici tam olarak ne yapar? Bu yazıda görevleri, sorumluluk sınırlarını ve işi kolaylaştıran alışkanlıkları özetliyoruz. Ayrıntılar Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ve apartmanınızın yönetim planında yer alır; bu yazı genel bilgilendirmedir.

Yönetici kimdir, nasıl belirlenir?

Yönetici, kat malikleri kurulunca seçilen ve ortak yerlerin yönetimini yürüten kişidir. Bir kat maliki olabileceği gibi apartman dışından profesyonel biri de olabilir. Seçim, kurulun toplantısında ve karar defterine yazılmış bir kararla yapılır. Gönüllü yöneticiler çoğunlukla emekli ya da işi kabul eden bir komşudur. Kimsenin talip olmadığı durumlarda hukuken başka yollar da işletilebilir; ayrıntı için hukukçuya danışın.

Temel görevler

1. Kat malikleri kurulunun kararlarını uygulamak

Yönetici, genel kurulda alınan kararların icra organıdır. Bir asansör yenilemesi ya da dış cephe boyası kararlaştırıldıysa uygulamasını organize eder, teklif toplar, kaydı tutar.

2. Ortak giderleri belirlemek, avansı toplamak

Aylık giderlerin dairelere paylaştırılması ve aidatın toplanması yöneticinin en görünür işidir. Tutarın nasıl çıktığını açıklayabilmek için kayıtlar düzenli olmalıdır. Aidat toplama rehberinde pratik önerilere yer verdik.

3. Gelir-gider hesabını tutmak ve raporlamak

Yönetici, toplanan parayı ve yapılan harcamaları kayıt altına alır ve yılda en az bir kez kat maliklerine hesap verir. Bu işi kolaylaştırmak için gelir gider tablosu rehberini okuyabilirsiniz.

4. Toplantıları çağırmak ve karar defterini tutmak

Olağan genel kurulu zamanında toplamak, çağrıyı usulüne uygun yapmak ve alınan kararları karar defterine işlemek yöneticinin sorumluluğundadır. Bkz. genel kurul nasıl yapılır ve karar defteri nedir.

5. Binanın bakımını ve işleyişini gözetmek

Asansör periyodik bakımı, çatı ve tesisat kontrolü, ortak alan aydınlatması, yangın söndürücü kontrolü gibi işleri takip etmek yöneticinin işidir. Arıza bildirimlerini toplayıp çözüme bağlamak da buna dahildir.

6. Personelle ilgilenmek

Kapıcı ya da temizlik görevlisi çalışıyorsa maaş, sigorta ve izin takibi yönetici tarafından yürütülür. Bu alan, hukuki yükümlülükleri en fazla olan alanlardandır; gerekirse muhasebeci ya da danışmandan destek alın.

7. Sigorta ve resmi yükümlülükler

Zorunlu deprem sigortası gibi konularda bilgi sahibi olmak ve süreleri takip etmek gerekir. Hangi sigortaların bina için gerekli olduğunu ilgili kurumlardan ya da sigorta acentesinden teyit edin.

8. Borçlu kat maliklerine karşı hak arama

Ödenmeyen ortak giderler için yönetici hatırlatma yapar; sonuç alınamazsa genel olarak yasal yollara (icra takibi gibi) başvurabilir. Ayrıntı: aidatını ödemeyen komşuya ne yapılır.

9. Apartmanı dışarıya karşı temsil etmek

Yönetici, apartmanı üçüncü kişilere karşı temsil eder: teknik servis, belediye, sigorta şirketi gibi.

Sorumluluk sınırı: her şeyi tek başınıza yapmak zorunda değilsiniz

Yönetici, işini özenle yapmakla yükümlüdür; ama önemli kararlar kurula aittir. Büyük bir harcama, bir tadilat ya da bir yönetim planı değişikliği için tek başına karar almak sorumluluk doğurabilir. Bu yüzden önemli kararları toplantıda alın ve yazıya geçirin. Gönüllü yöneticinin en iyi korunma yolu şeffaflıktır: harcamaları belgelendirmek, kayıt tutmak, kararları defterleştirmek.

Yönetici ne yapmamalı?

• Bina parasıyla kişisel harcama yapmak ya da hesapları karıştırmak.
• Kurul kararı olmadan büyük harcama yapmak.
• Kişisel bilgileri (telefon, borç bilgisi) izinsiz paylaşmak.
• Belge ve fiş saklamamak.

Yıllık takvim: ne zaman ne yapılır?

Gönüllü yönetici için pratik öneriler

Gönüllü yöneticiliğin en büyük zorluğu, işin görünmez yükü. Şu alışkanlıklar yükü hafifletir:

• Yazılı iletişim: Sözlü söylenen unutulur. Önemli konuları kısa bir mesajla teyit edin.
• Yardımcı bulun: Bir denetçi ya da yardımcı komşu, hem işi paylaşır hem de şeffaflığı artırır.
• Yılda bir hesap verin: Sürprizler güveni bozar; düzenli rapor güveni artırır.
• Sınırınızı bilin: Hukuki ve teknik konularda uzman görüşü alın; hepsini kendiniz çözmeye çalışmayın.
• Devir planı: Belgeleri, defterleri ve şifreleri, yeni yöneticiye rahat devredecek şekilde düzenli tutun.

Yönetici ücreti ve masraflar

Yöneticinin ücret alıp almayacağı, kurulun kararına ve yönetim planına bağlıdır. Ücret belirleniyorsa bunun karar defterine yazılması ve gelir-gider kaydında görünmesi gerekir. Ücret almayan gönüllü yönetici de yaptığı küçük masrafları (fotokopi, yol, telefon) belgeleyerek kurula sunabilir. Yönetici ücretinin gider tablosunda ayrı bir kalem olması şeffaflık için iyidir.

Yeni yönetici ilk haftada ne yapmalı?

Görevi devraldığınız ilk haftada üç şeye öncelik verin: kasadaki parayı ve belgeleri teslim alın, kimin ne kadar borcu olduğunu çıkarın ve sakinlere kendinizi kısaca tanıtıp aidat ile iletişim kurallarını duyurun. Ayrıntılı plan için yeni yönetici ilk ay rehberine, devir işlemi için devir teslim yazısına ve işaretlenebilir ilk ay kontrol listesine bakabilirsiniz.

Görevler arasında hangileri devredilebilir?

Yönetici her işi kendisi yapmak zorunda değildir. Temizlik, asansör bakımı ve muhasebe gibi işler için uzman kişi ya da firmalarla çalışabilirsiniz; ancak bu işlerin yürütülmesini denetlemek ve hesabını vermek yine yöneticinin sorumluluğunda kalır. Hangi işi kime verdiğinizi, ne kadara anlaştığınızı ve sözleşmeleri yazılı tutun. Denetçinin rolü için denetçi yazısına göz atın.

İşi kolaylaştırmak

Görevlerin çoğu düzenli kayıt ve iletişimden ibarettir. Yönetici uygulaması, aidat ve gider kayıtlarını telefonda tutmanızı, sakinlerle tek bir yerden iletişim kurmanızı ve aylık raporu paylaşmanızı sağlar; yasal yükümlülüklerin sorumluluğu yine sizdedir.

Daha fazlası: tüm kaynaklar · apartman sözlüğü · belge şablonları