Kat Mülkiyeti Kanunu rehberi

Yönetim planı nedir? Neleri içerir, nasıl değiştirilir?

Yönetici Editör Ekibi · Son güncelleme: 30 Eylül 2026 · yaklaşık 5 dk okuma

Apartmanda bir tartışma çıktığında en sık duyulan cümle şudur: "Bizim yönetim planında ne yazıyor?" Yönetim planı, binadaki ortak yaşamın kurallarını yazıya döken belgedir. Kat Mülkiyeti Kanunu genel çerçeveyi çizer, yönetim planı ise o çerçeveyi sizin binanıza uyarlar. Yeni yönetici olduysanız okumanız gereken ilk belge budur.

Bu yazıda yönetim planının ne olduğunu, içinde hangi başlıkların bulunduğunu, evrakın nerede olduğunu nasıl bulacağınızı ve değiştirmek gerektiğinde izlenen genel yolu anlatıyoruz. Buradaki her şey genel bilgidir; kendi binanızın planı her zaman bu yazıdan önce gelir.

Yönetim planı ne işe yarar?

Yönetim planı, kat maliklerinin ortak yerleri nasıl kullanacağını, giderlere nasıl katılacağını ve binanın nasıl yönetileceğini belirleyen yazılı düzenlemedir. Kanun boşluk bıraktığı ya da "yönetim planında aksi belirtilmedikçe" dediği yerlerde devreye girer. Yani sizin binanızda kanunun genel kuralından farklı bir uygulama varsa, çoğu zaman sebebi yönetim planıdır.

Küçük bir bina için bile önemlidir, çünkü kimin ne kadar aidat ödeyeceği, çatı katının kullanımı ya da hayvan beslenip beslenemeyeceği gibi sorular tek tek konuşulmadan bu belgeden çıkar. Plan yoksa ya da eksikse, kanunun genel hükümleri uygulanır.

Yönetim planında neler bulunur?

Her planın yazımı biraz farklıdır, ancak uygulamada sık rastlanan başlıklar şunlardır:

• Bina ve bağımsız bölümlerin tanıtımı, arsa payları
• Ortak yerlerin neler olduğu ve nasıl kullanılacağı
• Ortak giderlerin paylaşım biçimi (arsa payı, eşit pay ya da karma)
• Yöneticinin ve denetçinin seçimi, görev süresi, yetkileri
• Kat malikleri kurulunun toplanma ve karar alma usulü
• Aidat ödeme zamanı, gecikme halinde uygulanacak yaptırımlar
• Kullanım kuralları: asansör, otopark, çatı, bahçe, ticari birimler
• Yedek akçe (ortak fon) ve personel giderleri

Bu başlıklardan biri planda yoksa panik yapmayın. Kanunun ilgili hükümleri geçerli olur; ihtiyaç varsa plana eklenmesi için genel kurulda öneri getirilebilir.

Yönetim planına nereden ulaşılır?

Yönetim planı genellikle tapu müdürlüğündeki kat mülkiyeti belgeleri arasında yer alır ve bina yapıldığında müteahhit ya da ilk malikler tarafından hazırlanmış olur. Eski yöneticiden devir alırken dosyada bulunmalıdır. Bulamıyorsanız şu yolları deneyebilirsiniz:

1. Eski yöneticiye ve karar defterine bakın; planda değişiklik yapılmışsa karar defterinde izi bulunur.
2. Kat malikleri arasında tapu evrakını saklayan varsa kopyasını isteyin.
3. Bağımsız bölüm maliki olarak tapu müdürlüğüne başvurup sureti için bilgi alın. Başvuru şekli ve gerekli evrak için ilgili müdürlükten güncel bilgi teyit edin.

Planı bulduktan sonra bir kopyasını sakinlerin görebileceği şekilde paylaşmanız, tartışmaların yarısını baştan önler. Yönetici devri sırasında da bu belgenin teslim edilmesi gerekir; ayrıntılar için yönetici devir teslim rehberine bakabilirsiniz.

Yönetim planı ile kanun çelişirse ne olur?

Genel olarak yönetim planı, kanunun izin verdiği alanda geçerlidir. Kanunun emredici (değiştirilemeyen) hükümlerine aykırı bir madde plana yazılmış olsa bile o hüküm uygulanamaz. Hangi hükmün emredici, hangisinin tamamlayıcı olduğu hukuki yorum gerektirir. Örneğin ortak gider paylaşımı için genel kural arsa payıdır, plan başka bir oran koyabilir; ama gecikme tazminatı için kanun m.20 aylık yüzde 5 oranını, plan başka oran koymamışsa uygular. Emin olmadığınız çelişkilerde bir avukata danışmak en güvenli yoldur.

Yönetim planı nasıl değiştirilir?

Yönetim planının yapılması ve değiştirilmesi için kaynaklarda yüksek bir çoğunluk, yani kat maliklerinin beşte dördü (4/5) anılır. Bu, sıradan bir karardan çok daha zordur ve bilinçli bir hazırlık ister. Genel yol şöyledir:

1. İhtiyacı belirleyin. Neyin değişmesi gerektiğini yazılı bir öneri haline getirin: örneğin "aidat paylaşımı arsa payı yerine eşit olsun".
2. Genel kurulu toplayın. Gündemde "yönetim planı değişikliği" açıkça yazılmalıdır. Çağrı ve toplantı usulü için genel kurul toplantı ve karar nisapları yazısına bakın.
3. Oyları kaydedin. Kimin evet, kimin hayır dediği tutanağa geçmeli; gerekli çoğunluğa ulaşılıp ulaşılmadığı açıkça görülmelidir.
4. Kararı deftere yazın. Karar, noter onaylı karar defterine geçirilir.
5. Tescil için hukuki yol. Değişikliğin tapuya işlenmesi ve geçerlilik şartları için tapu müdürlüğünden ya da bir hukukçudan güncel usulü öğrenin.

Gerekli çoğunluğa ulaşamazsanız değişiklik yapılmış sayılmaz. Bu durumda kalan yol, ilgili hükümler çerçevesinde hukuki başvuruda bulunmaktır; bunun şartlarını yalnızca bir avukat söyleyebilir.

Örnek: Bir maddeyi değiştirmek

Hayali bir örnek: 10 daireli bir apartmanda plan, kapıcı giderini arsa payına göre dağıtıyor. Büyük dairede oturanlar ile küçük dairede oturanlar arasında sürekli tartışma çıkıyor. Yönetici, "kapıcı gideri eşit paylaşılsın" önerisini yazılı hazırlar. Genel kurulda 10 kat malikinden 8'i evet derse, beşte dört çoğunluğu (10 kişinin 4/5'i = 8) sağlanmış olur. Ama çoğunluğun kişi sayısı mı, arsa payı mı, yoksa ikisi birden mi aranacağı değişikliğin türüne göre farklılaşabilir. Bu yüzden oylamayı hem kişi hem arsa payı olarak kaydetmek, ileride itiraz gelirse elinizi güçlendirir.

Not: Bu rakamlar tamamen hayalidir; kendi binanızın hesabını kendi planınıza göre yapın.

Yönetici olarak yapmanız gerekenler

• Planın bir kopyasını dosyanızda tutun ve yeni sakinlere verin.
• Uygulamada plana aykırı bir alışkanlık varsa (örneğin yıllardır eşit toplanan bir gider) ya planı değiştirin ya da alışkanlığı plana uydurun.
• Kararları yönetim planına atıf yaparak alın; tutanağa "yönetim planı ilgili maddesi uyarınca" diye yazmak ileride işinizi kolaylaştırır.
• Aidat ve gider dağılımını planla uyumlu kurun. Ortak gider paylaşımının mantığı için ortak gider paylaşımı rehberine göz atın.

Yönetici uygulamasında, planınızdaki paylaşım oranlarına göre daire bazında aidat ve borç takibi yapabilirsiniz; ama planı okumak ve doğru uygulamak yine sizin işiniz. Terimlerde takılırsanız sözlüğe bakabilirsiniz.

Yönetim planını okurken nelere bakmalı?

Plan uzun ve hukuk diliyle yazılmış olabilir. Hepsini ilk seferde ezberlemeniz gerekmez; şu beş soruya cevap arayarak okuyun:

1. Ortak giderler hangi oranda paylaşılıyor ve istisna var mı (örneğin asansör masrafında zemin kat muafiyeti)?
2. Yönetici nasıl seçiliyor, görev süresi ne kadar, ücret öngörülmüş mü?
3. Aidat ödenmezse plan ek bir yaptırım ya da faiz öngörüyor mu?
4. Ortak alanlar ve özel kullanım hakları (bahçe, çatı terası, otopark) nasıl tanımlanmış?
5. Ticari birim, dükkan ya da ofis varsa onların katkı payı nasıl belirlenmiş?

Cevapları bir sayfalık özet halinde çıkarıp yönetici dosyanızın başına koyun. Böylece bir sakin "planda böyle yazmıyor" dediğinde, ilgili maddeyi dakikalar içinde bulursunuz. Planın bazı hükümleri zamanla eskimiş olabilir; örneğin binada sonradan asansör yapılmışsa ya da kapıcı dairesi kullanım dışı kalmışsa, plan bu değişikliği yansıtmıyor olabilir. Bu tür boşluklar genel kurulda görüşülüp gerekirse plan değişikliğine dönüştürülmelidir.

Ayrıca plan ile fiili uygulama arasındaki farkı da not edin. Yıllardır alınan ama planda yazmayan bir ek aidat ya da plana göre olması gerekenden farklı dağıtılan bir gider, ilerideki bir uyuşmazlıkta sizi zor durumda bırakabilir. Uyumsuzluk gördüğünüzde sessizce sürdürmek yerine genel kurulda açıkça gündeme getirmek, hem sizi hem sakinleri korur.

Kısa kontrol listesi

• Yönetim planının güncel kopyası elimde mi?
• Aidat ve gider paylaşımı planla uyumlu mu?
• Değişiklik kararları karar defterine yazılmış mı?
• Plan değişikliği için hukukçu görüşü aldım mı?

Daha fazlası: tüm kaynaklar · apartman sözlüğü · belge şablonları