Kat Mülkiyeti Kanunu rehberi

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?

Yönetici Editör Ekibi · Son güncelleme: 30 Eylül 2026 · yaklaşık 4 dk okuma

Tapunuza baktığınızda "kat irtifakı" ya da "kat mülkiyeti" yazdığını görmüş olabilirsiniz. İkisi de bir binadaki bağımsız bölümün hukuki durumunu anlatır, ama aynı şey değildir. Yönetici olarak bu farkı bilmek, özellikle yeni yapılmış ya da yapım aşamasındaki binalarda karşınıza çıkan sorulara cevap vermenizi kolaylaştırır.

Bu yazı genel bilgi verir. Tapu işlemleri ve hukuki sonuçlar için tapu müdürlüğüne ve bir hukukçuya danışmanız gerekir.

Kısaca fark

Basit bir benzetmeyle: kat irtifakı, "bina yapılacak, daireler şöyle paylaşılacak" diyen bir söz ve kayıttır. Kat mülkiyeti ise bina tamamlandıktan sonra o sözün tam mülkiyete dönüşmüş halidir. Kat irtifakında henüz oturulacak bir bağımsız bölüm yoktur ya da bina tamamlanmamıştır; kat mülkiyetinde ise her daire ayrı bir mülkiyet konusudur ve tapuda ayrı bir sayfası vardır.

Kat irtifakı nedir?

Kat irtifakı, arsa maliklerinin ya da arsa üzerinde inşaat yapacak kişinin, yapılacak binadaki bağımsız bölümleri önceden belirlemesi ve bu bölümler üzerinde hak sahibi olması durumudur. Buna genelde "arsa payı karşılığı" satışlar da denir. Bir müteahhit henüz yapımı bitmemiş binada size bir daire satıyorsa, tapunuz kat irtifakı üzerine olabilir. Bu aşamada dairenizi yalnızca projeden görürsünüz.

Kat irtifakı kurulurken tapuya işlenen belgeler arasında mimari proje ve yönetim planı da bulunur. Yönetim planının önemi için yönetim planı nedir yazımıza bakabilirsiniz.

Kat mülkiyeti nedir?

Bina tamamlandığında, ilgili kurumlardan gerekli belgeler (genelde yapı kullanım izni, halk arasında iskan) alındıktan sonra kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Artık her bağımsız bölüm ayrı bir mülkiyet olarak tapuda görünür: daire, dükkan, ofis ya da depo gibi. Malik, o bölümde ev sahibidir; ayrıca ortak yerler üzerinde de arsa payı oranında bir hakka sahiptir.

Kat mülkiyetine geçildiğinde kat malikleri kurulu, yönetici, denetçi, ortak gider ve aidat gibi kavramlar tam anlamıyla devreye girer. Bu yüzden yöneticilerin çoğu zaten kat mülkiyetli binalarla ilgilenir.

Yönetici olarak neden bilmelisiniz?

• Yeni bina devri: Müteahhitten ilk yönetim devri sırasında tapunun türü sorulabilir. Kat irtifaklı bir binada aidat ve ortak gider konusunda tarafları belirsiz bırakmamak için sözleşme ve plana bakılmalıdır.
• Aidat sorumluluğu: Kat mülkiyetine geçilmemiş bir binada ortak giderleri kimin ödeyeceği, satış sözleşmesi ve yönetim planı hükümlerine göre değişir. Emin olmadığınızda avukata danışın.
• Kat malikleri kurulu: Kararlar için sayı ve arsa payı çoğunluğu gibi ölçütler kat mülkiyeti düzeninde uygulanır. Ayrıntı için genel kurul nisapları yazısına bakın.
• Satış ve kira: Bir dairenin kat mülkiyetli olup olmadığı, alıcının kredi ve devir işlemlerinde önemli olabilir.

Örnek: İki farklı durum

Hayali bir örnek düşünelim. Ayşe Hanım, henüz inşaatı süren bir binada 3. kattaki daire için sözleşme imzalıyor. Tapusunda "kat irtifakı" yazıyor. Bina bittikten ve gerekli belgeler alındıktan sonra tapuda kat mülkiyetine geçiş yapılıyor. Ayşe Hanım'ın tapu senedi yenileniyor, dairesi artık ayrı mülkiyet olarak görünüyor. Aynı binada oturan Bay Ali ise bina bittikten sonra bir daire alıyor ve baştan kat mülkiyetli tapu alıyor.

Bu iki komşu, kat mülkiyetine geçtikten sonra aynı kat malikleri kurulunun üyesidir ve aynı ortak giderlere katılır. Ancak geçiş sürecinde ayrı sözleşme şartları taşımış olabilirler.

Sık yapılan yanlışlar

• "Binada oturuyorum, o halde kat mülkiyetlidir" varsayımı. Oturmak, tapunun türünü belirlemez.
• Yönetim planının kat irtifakı aşamasında hazırlandığını unutmak. Sonradan çıkan sorunlarda ilk bakılacak belge budur.
• İskanlı olmayan bir binada kat mülkiyeti kurulacağını sanmak. Kat mülkiyetine geçiş belirli belgelere bağlıdır.
• Ortak yerleri malik sayısına göre bölmek. Ortak yerler arsa payı esasına göre ortak mülkiyettedir; ayrıntı için ortak yerler ve yükümlülükler yazısına bakabilirsiniz.

Yeni bir binada ilk aylarda neler olur?

Yeni teslim edilen binalarda ilk yıl genellikle karışıktır. Müteahhit bazı ortak giderleri (ortak elektrik, asansör bakımı, çevre düzeni) geçici olarak üstlenmiş olabilir; bu üstlenme bir noktada bitecek ve masraf kat maliklerine geçecektir. Bu geçişin ne zaman ve hangi şartla olacağını bilmek için satış sözleşmesine ve yönetim planına bakın. Belirsiz kalan noktaları yazılı hale getirmek, ileride "biz bunu ödemeyi hiç kabul etmemiştik" tartışmasını önler.

İlk kat malikleri kurulunu toplarken şu maddeleri gündeme almak yaygındır:

• Yönetici ve denetçinin seçilmesi
• İlk yıl bütçesi ve aylık aidat tutarı
• Müteahhitten teslim alınacak ortak alanların ve tesisatın kontrolü
• Garanti kapsamındaki kusurların listelenmesi (çatı, cephe, asansör, ısıtma)
• Yedek akçe (ortak fon) oluşturulması

Yedek akçe konusunda aidat avansı ve yedek akçe yazımız yol gösterir. Yeni yönetici için ilk ayın planı ise yeni yönetici ilk ay rehberinde anlatılıyor.

Unutmayın: müteahhitle ilgili garanti ve kusur konuları, kanuni sürelere bağlı olabilir. Sürelerin kaç yıl olduğu ve neyi kapsadığı için güncel mevzuatı ve bir hukukçuyu esas alın; bu yazıda süre vermiyoruz.

Kısa kontrol listesi

1. Tapumda "kat irtifakı" mı "kat mülkiyeti" mi yazıyor?
2. Binamın yönetim planı hazır ve elimde mi?
3. Kat mülkiyetine geçmeyen bir bina ise geçişi kimin takip ettiğini biliyor muyum?
4. Aidat ve ortak gider sorumluluğu bu aşamada kime ait, yazılı olarak netleşmiş mi?

Site ve çok bloklu yapılarda tablo daha da karmaşıklaşabilir; bu fark için site yönetimi ile apartman yönetimi farkı yazısına bakın.

Daha fazlası: tüm kaynaklar · apartman sözlüğü · belge şablonları