Kat Mülkiyeti Kanunu rehberi

Aidat borcu için icra takibi: genel adımlar ve dikkat edilecekler

Yönetici Editör Ekibi · Son güncelleme: 30 Eylül 2026 · yaklaşık 4 dk okuma

Nazik hatırlatmalar, telefon görüşmeleri ve yazılı bildirimler sonuç vermediğinde yönetici için son adım hukuki yoldur. Çoğu emekli ya da gönüllü yönetici icra takibi kelimesinden çekinir; oysa ortak gider alacakları için işleyen bu yol, temel adımları bilindiğinde korkulacak kadar karmaşık değildir. Bu yazı bir hukuk rehberi değil, genel bir yol haritasıdır: hangi belgeleri toplamalı, süreç nasıl işler, nerelerde dikkat etmeli. Kesin süreler, harçlar ve tutarlar zamanla değişir; bu nedenle güncel bilgiyi ilgili kurumdan ya da bir hukukçudan teyit edin.

İcra takibine geçmeden önce

İcra son çaredir. Önce şunları tamamlamış olmanız hem sonucu hem komşuluk ilişkilerini korur:

1. Kaydı netleştirin. Borç hangi aylara ait, ne kadar, ödemeler nasıl mahsup edilmiş? Tabloyu çıkarın.
2. Sözlü ve yazılı hatırlatma yapın. Adımlar için aidatını ödemeyen komşuya ne yapılır yazımıza bakın.
3. Resmi bildirim düşünün. WhatsApp mesajı yasal tebliğ yerine geçmez; noter ihtarnamesi ya da iadeli taahhütlü posta gibi kayda geçen yöntemler kullanılır.
4. Yetkinizi kontrol edin. Yönetici olarak atandığınızı gösteren karar defteri kaydını hazır tutun.

Hukuki dayanak: kısaca

Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı) m.20, kat maliklerini ortak giderlere ve sigorta primlerine katılmakla yükümlü kılar ve ödemesini geciktirenlere, yönetim planında başka bir oran belirlenmemişse, aylık %5 gecikme tazminatı uygular. Yönetici, ortak gider alacağı için genel olarak ilamsız icra takibi yapabilir. Ayrıntılar ve diğer koşullar kanunun ilgili hükümlerinde ve icra mevzuatında düzenlenmiştir; güncel mevzuatı kontrol edin ve gerekirse avukata danışın. Gecikme tazminatının nasıl hesaplandığını gecikme tazminatı rehberinde ve hesaplayıcıda görebilirsiniz.

İlamsız icra, mahkemeden karar çıkarmadan doğrudan icra dairesi kanalıyla borçluya ödeme emri gönderilen yoldur. Kaynaklarda bu yolun ortak gider alacaklarında kullanılabildiği anlatılır.

Hazırlanacak belgeler

Başvuru öncesi dosyanızı hazırlayın; eksik belge süreci uzatır.

• Yönetim planı (gider paylaşımı ve gecikme oranı maddelerini işaretleyin).
• Yöneticiyi gösteren karar defteri sayfası ve genel kurul kararı.
• Aidat tutarını belirleyen genel kurul kararı veya yıllık bütçe.
• Borç dökümü: aylar, tutarlar, ödenenler, kalan bakiye.
• Gecikme tazminatı hesabı.
• Borçlunun tapu bilgisi ve kimlik/adres bilgisi.
• Gönderilmiş ihtarname veya bildirimlerin kopyaları.

Kayıtların düzenli olmasının önemini fatura ve belge saklama yazısında da vurguluyoruz.

Adım adım genel akış

Bu tablo yalnızca genel bir çerçevedir. Uygulamada her dosyanın detayı farklıdır; süre, masraf ve yöntem için güncel durumu ilgili kurumdan ya da hukukçudan teyit edin.

Borçlunun itirazı: neler beklenmeli?

Borçlu, ödeme emrine itiraz edebilir. Sık itiraz gerekçeleri şunlardır: "Borcum yok", "yanlış hesaplanmış", "kiracı ödeyecekti", "genel kurul kararı geçersiz". Bu yüzden hazırlıklı olmak önemlidir:

• Genel kurul kararının usule uygun alındığını gösteren belgeleri (çağrı, tutanak, karar defteri) sağlam tutun.
• Hesap dökümünü sade ve doğrulanabilir hâle getirin.
• Kiracı-malik sorusuna hazırlıklı olun; asıl yükümlü maliktir. Ayrıntı için kiracı ve ev sahibi aidat sorumluluğu yazısına bakın.

İtiraz durumunda sürece hukuki destek vermesi için bir avukata başvurmak genellikle en sağlıklısıdır.

Zamanaşımı ve gecikme

Alacaklar sonsuza kadar takip edilemeyebilir. Kaynaklarda ortak gider alacağı için zamanaşımı süresinin 5 yıl olarak anıldığı görülür; ancak bu süre, başlangıcı ve kesilme halleri karmaşık olabilir. Güncel duruma göre bir hukukçuya teyit ettirin. Pratik ders şudur: borcu yıllarca biriktirmeyin. Her ay kayıt tutun, geciken borç için erken önlem alın.

Maliyet ve pratik düşünce

İcra takibinin harç ve masrafları vardır; tutarlar sık güncellenir, bu yüzden bir rakam vermiyoruz. Küçük bir borç için maliyet-fayda hesabını yapın. Bazı durumlarda taksit anlaşması yapmak, yazılı ödeme planı almak ve bunu karar defterine geçirmek daha verimli olabilir. Yine de anlaşmayı yazıya dökmek ve tarafların imzasını almak önemlidir.

Bu tür bir metnin noter kanalıyla veya iadeli taahhütlü postayla gönderilmesi resmi kayıt oluşturur. Mesaj örnekleri için aidat hatırlatma mesaj örnekleri yazısına bakın.

Kişisel veri ve gizlilik

Borç bilgisi, sakinin kişisel verisidir. Borçlu listesini apartmanın ortak alanında ya da WhatsApp grubunda herkese açık paylaşmak KVKK açısından risklidir. Borç bilgisini yalnızca ilgili kişiye ve yetkili mercilere iletin. Ayrıntı için apartman yönetiminde KVKK rehberini okuyun.

Alternatif: yazılı ödeme planı

Her borç icra ile bitmek zorunda değildir. Borçlu ödeme niyetindeyse ama tek seferde ödeyemiyorsa yazılı bir taksit planı, hem tahsilatı hızlandırır hem ilişkiyi korur. Planda borç tutarı, taksit sayısı ve tarihleri, gecikme hâlinde ne olacağı açıkça yazılmalı; iki tarafça imzalanmalı ve karar defterine ya da dosyaya konmalıdır. Plana uyulmazsa icra yoluna gitmekte engel çıkmaması için planın metnini bir hukukçuya okutmak iyi olur. Ödeme planı yaparken bile yeni dönem aidatlarının zamanında ödenmesini şart koşun; aksi hâlde borç sürekli büyür.

Kısa kontrol listesi

• Borç tablosu ve gecikme tazminatı hesabı hazır mı?
• Yönetici yetkisi karar defterinde belgeli mi?
• Resmi bildirim yapıldı mı?
• Yönetim planı ve güncel mevzuat kontrol edildi mi?
• Avukat görüşü alındı mı?

İlgili ücretsiz araçlar: Gecikme tazminatı hesaplayıcı

Daha fazlası: tüm kaynaklar · apartman sözlüğü · belge şablonları