Bakım-onarım ve asansör

Apartman yıllık bakım takvimi: hangi iş ne zaman yapılır?

Yönetici Editör Ekibi · Son güncelleme: 30 Eylül 2026 · yaklaşık 4 dk okuma

Apartmanlarda bakım işleri genellikle arıza çıkınca hatırlanır: musluklar, çatı sızıntısı, kazan, asansör ya da kapıdaki lamba... Oysa birçok arıza, zamanında yapılan basit bir kontrolle önlenebilir. Yıllık bir bakım takvimi hem masrafları öngörülebilir kılar hem de sakinlere düzenli bir yönetim izlenimi verir.

Bu yazıda bir apartman için aylık ve mevsimlik bir bakım takvimi taslağı bulacaksınız. Takvim genel bir örnektir; binanızın yaşına, ısınma sistemine ve ortak alanlarına göre uyarlayın. Yasal kontrol süreleri ve belge gereklilikleri için güncel mevzuatı ve ilgili kurumları teyit edin.

Bakım takvimi neden işe yarar?

• Masrafı önceden bilirsiniz ve bütçeye koyarsınız; bkz. yıllık bütçe nasıl hazırlanır.
• Büyük arıza yerine küçük, planlı onarım yaparsınız.
• Yönetici değişse bile bilgi kaybolmaz.
• Genel kurulda "yıl içinde neler yaptık" sorusuna somut cevap verirsiniz.

Haftalık ve aylık rutin işler

Mevsimlik takvim

Kış öncesi: Eylül - Ekim

• Kazan ve ısıtma sisteminin bakımı; merkezi sistem varsa yetkili servise yaptırın. Isınma giderleri için merkezi ısıtma gider paylaşımı yazısına bakın.
• Petek ve tesisat kontrolü, hava alma.
• Çatı, oluk ve yağmur giderlerinin temizliği; yaprak ve çöp birikmesi kışın su taşmasına yol açar.
• Yalıtım eksiklerinin, pencere ve kapı sızdırmazlığının gözden geçirilmesi.
• Bahçe ve dış musluklarda donma önlemi.

Kış: Kasım - Şubat

• Kar ve buzlanma durumunda giriş ve otopark yolunun açık tutulması, tuz veya kum hazırlığı.
• Kazan dairesi ve baca kontrolleri.
• Olağan genel kurulun hazırlığı; yılın ilk ayında toplanma kuralı için olağan genel kurul rehberine bakın.

İlkbahar: Mart - Mayıs

• Çatı ve cephede kışın oluşan hasarın kontrolü, çatlak ve sızıntıların tespiti.
• Su deposu ve hidrofor kontrolü; depo temizliği için uygun dönemi belirleyin.
• Bahçe bakımı, sulama sisteminin hazırlığı.
• Yangın söndürücülerin, dolapların ve acil çıkışların gözden geçirilmesi; ayrıntılar için acil durum ve yangın güvenliği.

Yaz: Haziran - Ağustos

• Büyük tadilat ve boya işleri için en uygun mevsim; teklif almak için tadilat teklifi rehberina bakın.
• Dış cephe ve çatı onarımları; büyük işlerde karar nisabı için çatı ve dış cephe onarımı yazısına bakın.
• Otopark ve girişin yenilenmesi, boya, çizgi işleri.
• Klima ve havalandırma varsa ortak alanlarda bakım.

Yıllık işler

Bu tablodaki dönemler örnektir. Yasal bir zorunluluk söz konusuysa (asansör, yangın ekipmanı, kazan gibi) zaman ve süre için güncel mevzuatı ve yetkili kurumu teyit edin.

Örnek bütçe (hayali)

Aşağıdaki 12 daireli hayali apartman için yıllık bakım bütçesi, planlamanın nasıl yapılabileceğini gösterir:

Toplam 12 daireye eşit bölünürse daire başına aylık yaklaşık 340 TL bakım payı çıkar. Bu tutarı aidatın içinde ya da ayrı bir kalem olarak göstermek şeffaflık sağlar; ayrıca yedek akçe ile büyük masraflar için pay ayırabilirsiniz. Rakamların tamamı hayalidir.

Takvimi nasıl kullanmalı?

1. Binanıza uymayan işleri çıkarın, eklenmesi gerekenleri ekleyin.
2. Her iş için sorumlu kişiyi ve tarih aralığını yazın.
3. Yapılan işi tarihi ve faturasıyla kayda geçirin.
4. Yılda bir kez genel kurulda paylaşın.
5. Bir sonraki yıl için güncelleyin.

Bakım işlerinin giderini gider kalemleri altında sınıflandırırsanız yıl sonu raporlaması kolaylaşır. Yönetici uygulamasında gider kaydını tutabilir, arıza/talepleri izleyebilirsiniz.

Takvimi kim tutmalı?

Takvimi tek kişinin hafızasına bırakmayın. Basit bir tabloya yazıp yönetici, denetçi ve kat malikleri kurulundan bir kişide daha bulundurun. Yönetici değiştiğinde bu tablo devir teslim dosyasına eklenirse yeni yönetici hiçbir şeyi kaçırmaz. Tabloya son yapılan tarihi ve bir sonraki tarihi yazmak yeterlidir.

Küçük bir başlangıç önerisi

Hepsini bir anda kurmaya çalışmayın. İlk yıl sadece dört işi takvime alın: asansör bakımı ve kontrolü, kazan bakımı, çatı-oluk kontrolü, yangın söndürücü. Sonraki yıl listeyi genişletin. Böylece sistem sürdürülebilir kalır.

Bakım kaydı tutmanın faydası

Kayıt; ne zaman, kim tarafından, ne yapıldığı ve kaç lira harcandığını içermelidir. Bir yıl sonra "çatıyı en son ne zaman kontrol ettirdik?" sorusuna dakikalar içinde cevap verebilmek, hem kat maliklerinin güvenini artırır hem de bir sonraki teklif görüşmesinde pazarlık gücü sağlar.

Duyuru örneği

Planlı bir işi sakinlere önceden bildirmek şikayetleri azaltır. Kopyalayabileceğiniz kısa bir örnek:

Aynı mantıkla asansör kontrolü, kazan bakımı ve boya işleri için de kısa duyurular hazırlayın. Tarih, saat ve olası etkiyi yazmak yeterlidir.

Daha fazlası: tüm kaynaklar · apartman sözlüğü · belge şablonları