Bakım-onarım ve asansör

Asansör bakım sözleşmesi yaparken nelere dikkat edilmeli? Kontrol listesiyle

Yönetici Editör Ekibi · Son güncelleme: 30 Eylül 2026 · yaklaşık 4 dk okuma

Asansör, apartmanın en çok kullanılan ve en çok tartışılan ortak alanıdır. Güvenliğin yanı sıra bakım maliyeti de her yıl gündeme gelir. Yöneticilerin çoğu asansör firmasıyla yapılan sözleşmeyi ilk yıl bir kez okur, sonra çekmeceye kaldırır. Oysa sözleşmede yazan bir cümle, ilerideki bir arıza masrafını kimin ödeyeceğini belirler.

Bu yazı, hangi maddelere bakmanız gerektiğini, hangi soruları sormanız gerektiğini ve kararı nasıl alacağınızı anlatıyor. Sözleşme metninin hukuki sonuçları için gerektiğinde avukattan destek alın.

Bakım sözleşmesi neden gerekli?

Asansör mekanik ve elektronik parçalardan oluşan, insan taşıyan bir sistemdir. Düzenli bakım, hem arıza riskini azaltır hem de güvenlik açısından önemlidir. Bakımı yapan firmanın kim olduğu, hangi sıklıkta geleceği ve arızada ne kadar sürede müdahale edeceği yazılı olmalıdır. Sözleşme yoksa bu konular anlık pazarlığa kalır ve arıza zamanında kimseye ulaşamama riski doğar. Asansörün yasal kontrol tarafı için asansör periyodik kontrol ve etiketler yazısına bakın.

Karar süreci: yönetici tek başına mı seçer?

Asansör bakım firmasının seçimi ve sözleşmenin şartları genellikle yönetimin ve kat maliklerinin ilgi alanına girer. Küçük ve düzenli bir gideri yönetici yürütebilir; ancak yeni firma seçimi, bedel artışı veya uzun süreli sözleşmeler için kararın genel kurulda veya yönetim planında yetkilendirilmiş kurulda alınması iyi bir uygulamadır. Kararı karar defterine yazdırın. Nisap ayrıntıları için yönetim planınızı ve güncel mevzuatı kontrol edin.

En az üç teklif alın

Tek bir firmadan gelen teklif, fiyatın makul olup olmadığını anlamanızı zorlaştırır. Aynı kapsamı yazarak en az üç firmadan teklif isteyin. Karşılaştırma yöntemi için teklif nasıl alınır ve karşılaştırılır yazısına bakabilirsiniz. En ucuz teklif her zaman en iyisi değildir; kapsamdaki farkları mutlaka kıyaslayın.

Sözleşmede bakılacak maddeler

1. Bakımın kapsamı

"Bakım" ve "onarım" aynı şey değildir. Bakım; yağlama, temizlik, ayar, kontrol gibi düzenli işleri kapsar. Onarım ise bozulan bir parçanın değişmesidir. Sözleşmede hangi parçaların bakım bedeline dahil olduğu, hangilerinin ayrıca ücretlendirileceği açıkça yazmalıdır.

2. Ziyaret sıklığı

Firmanın ayda kaç kez geleceği yazılmalı ve gelişler kayıt altına alınmalıdır. Bakım sonrası asansör içinde ya da makine dairesinde tarihli bir bakım kaydı bırakılıp bırakılmadığını sorun.

3. Arıza müdahale süresi

Asansöre kapalı kalınan bir apartmanda bekleme süresi kritiktir. Arıza bildirimi geldiğinde firmanın ne kadar sürede yerinde olacağı, gece ve hafta sonu hizmetinin olup olmadığı yazılmalıdır. Kabin içinde mahsur kalma durumu için 7/24 ulaşılabilir bir numara istemeyi unutmayın.

4. Yedek parça ve malzeme

Sözleşmede küçük sarf malzemelerinin (buton, lamba, kaydırak gibi) dahil olup olmadığı, büyük parçalar için nasıl fiyat verileceği ve orijinal parça kullanımı yer almalıdır. "Tam bakım" ve "standart bakım" gibi paket adları firmadan firmaya farklı anlam taşıyabilir; ismine değil içeriğine bakın.

5. Fiyat ve artış şartı

Aylık bedel, ödeme günü, KDV durumu ve yıllık artış yöntemi yazılı olmalıdır. Artışın hangi göstergeye bağlanacağı önceden belli değilse yıl sonunda sürpriz fiyat gelebilir. Sözleşmede bedelin sabit mi, endeksli mi olduğuna dikkat edin.

6. Sözleşme süresi ve fesih

Uzun süreli, kolay çıkılmayan sözleşmeler risklidir. Fesih için gereken yazılı bildirim süresi, cezai şart var mı, otomatik yenileme var mı? Bunları sözleşmeyi imzalamadan öğrenin. Kesin hukuki sonuçlar için metni bir hukukçuya gösterebilirsiniz.

7. Sorumluluk ve sigorta

Bakım sırasında ya da arıza sonucunda oluşabilecek zararlarda firmanın sorumluluğu ve mesleki sorumluluk sigortası olup olmadığını sorun. Yetkili teknik personelin belgeli olduğunu isteyin.

8. Periyodik kontrole destek

Yıllık muayene sırasında firmanın hazırlık yapıp yapmadığı, eksik tespit edildiğinde giderme sürecini üstlenip üstlenmediği önemlidir. Bu kontrol konusunun ayrıntıları ayrı yazıda anlatılmaktadır.

Teklif karşılaştırma tablosu (hayali örnek)

Aşağıdaki tablodaki firmalar ve rakamlar tamamen hayalidir; yalnızca yöntemi göstermek içindir.

Bu örnekte B en ucuz gibi görünse de küçük parçalar ayrı ücretli ve fesih koşulu ağır. Yıllık toplam maliyeti tahmin ederek karşılaştırmak daha sağlıklıdır.

Sözleşme öncesi kontrol listesi

• Firma yetkili ve belgeli mi? Bu bilgiyi yetkili kurumdan da teyit edin.
• Bakım kapsamı madde madde yazıyor mu?
• Ziyaret sıklığı ve bakım kaydı belli mi?
• Arıza müdahale süresi yazılı mı? 7/24 hat var mı?
• Yedek parça ve sarf malzeme hükmü net mi?
• Fiyat, artış yöntemi ve ödeme günü açık mı?
• Süre, otomatik yenileme ve fesih koşulları makul mü?
• Sorumluluk ve sigorta konusu yazılı mı?
• Periyodik kontrol için destek var mı?
• Genel kurul ya da yetkili kurul kararı alındı ve karar defterine yazıldı mı?

Sözleşme sonrası takip

İmzayla iş bitmez. Her ay bakım kaydını kontrol edin, arıza tarihlerini not edin ve firma performansını yıl sonunda değerlendirin. Yaklaşan bakımları takvimde göstermek için apartman yıllık bakım takvimine bakabilirsiniz. Ödemeleri gider kaydına ekleyip faturaları saklayın; bkz. fatura ve belge saklama.

Sakinlerden gelen arıza şikayetlerini tarihli olarak kaydetmek, firma ile yaşanabilecek bir tartışmada size destek olur. Yönetici uygulamasındaki arıza/talep kaydı bu işte yardımcı olabilir.

Sık yapılan hatalar

• Sözleşmeyi okumadan sadece fiyata bakmak.
• Bakım kayıtlarını hiç istememek ve kontrol etmemek.
• Arızada kimi arayacağını sakinlere duyurmamak.
• Yıllar boyunca fiyat teklifi almadan aynı firmayla devam etmek.

Daha fazlası: tüm kaynaklar · apartman sözlüğü · belge şablonları