Aidat ve tahsilat

Aidatı kiracı mı ev sahibi mi öder? Ortak gider sorumluluğu

Yönetici Editör Ekibi · Son güncelleme: 30 Eylül 2026 · yaklaşık 4 dk okuma

Yöneticilerin en çok yaşadığı ikilemlerden biri şudur: Daire kiracıda, aidat birkaç aydır ödenmemiş; kiracı "ev sahibi ödesin" diyor, ev sahibi "kira sözleşmesinde kiracıya ait yazıyor" diyor. Yönetici ise ortada kalıyor. Bu yazıda kiracı ile malik arasındaki sorumluluk paylaşımını, kanunun genel yaklaşımını ve yöneticinin tahsilatta neyi bilmesi gerektiğini anlatıyoruz.

Kanunun genel yaklaşımı: asıl yükümlü maliktir

Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı) m.20, ortak giderlere katılma yükümlülüğünü kat maliklerine yükler. Yani apartmana karşı asıl borçlu, dairenin tapu sahibidir. Kiracı ise ortak giderlerden, kanunun ilgili hükümlerine göre kira bedeliyle sınırlı bir sorumluluk taşır; yani kiracıdan istenebilecek tutar, ödemesi gereken kira miktarını aşamaz. Bu konudaki ayrıntılar için yönetim planınızı ve güncel mevzuatı kontrol edin, gerekirse avukata danışın.

Pratikte bu şu anlama gelir: Yönetici olarak dairenin sahibine karşı hakkınız açıktır. Kiracıya başvurmak mümkündür ama kiracı ödemezse veya sorumluluğu sınırlıysa, kalan kısım için malike gidilir.

Kira sözleşmesi ile apartman ilişkisi

Kira sözleşmesine "aidat kiracıya aittir" diye yazılması yaygındır ve kira ilişkisi içinde geçerli bir anlaşmadır. Ancak bu hüküm yalnızca ev sahibi ile kiracı arasında bağlayıcıdır; apartman yönetimini bağlamaz. Bir başka deyişle:

• Kiracı aidatı ödemezse, ev sahibi apartmana karşı yine de sorumlu kalır.
• Ev sahibi apartmana ödediği tutarı, sözleşmede kiracıya yüklenmişse kiracıdan geri isteyebilir.
• Yönetici, iki taraf arasındaki bu anlaşmanın hakemi değildir; muhatabı öncelikle maliktir.

Gerçek hayatta tablo

Kiracıdan tahsilat yaparken dikkat edilecekler

Kiracı ile pratik bir düzen kurmak çoğu apartmanda işleri kolaylaştırır. Ancak şu noktalara dikkat edin:

1. Kaydı malik adına tutun. Aidat defterinde ve tablolarda sorumlu olarak malikin adı görünmeli; kiracı "ödemeyi yapan kişi" olarak not edilmeli.
2. Makbuz verin. Kiracıya ödeme karşılığı tarih ve tutarı içeren makbuz veya mesaj kaydı verin; ileride ev sahibiyle uyuşmazlık çıkarsa kanıt olur.
3. İletişim bilgisi alın. Hem malikin hem kiracının telefon numarasını isteyin. Bu bilgiler kişisel veridir; yalnızca yönetim amacıyla kullanın. Ayrıntı için apartman yönetiminde KVKK yazısına bakın.
4. Kira artışı veya taşınma bildirimlerini isteyin. Kiracı değiştiğinde yeni kişinin bilgilerini not alın ve eski dönem borç-alacak durumunu kayda geçirin.

Örnek olay: hayali bir durum

Aşağıdaki durum tamamen hayalidir. 4. kattaki daire Ayşe Hanım'a (hayali isim) ait; dairede Mehmet Bey kiracı olarak oturuyor. Kira sözleşmesinde "aidat kiracıya aittir" yazıyor. Mehmet Bey dört ay aidat ödemiyor; birikmiş borç örneğin 4 x 1.500 = 6.000 TL.

Yönetici önce Mehmet Bey'le konuşur, ödeme takvimi sorar. Sonuç alamazsa Ayşe Hanım'a yazılı bildirim yapar: "Dairenizin dört aylık ortak gider borcu 6.000 TL'dir; kiracınızla aranızdaki sözleşme ne olursa olsun apartmana karşı sorumlu olan sizsiniz." Ayşe Hanım borcu apartmana öder, sonra sözleşme gereği Mehmet Bey'den tahsil eder. Yönetici bu iç hesaplaşmaya karışmaz. Bildirimde nazik ve net bir dil kullanmak için aidatını ödemeyen komşuya ne yapılır yazımızdaki adımlara göz atın.

Gecikme tazminatı kime işler?

Aidatı zamanında ödenmeyen bir dairenin borcuna, yönetim planında başka bir oran öngörülmemişse Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır. Bu tazminat da asıl borç gibi malikin sorumluluğundadır. Örnek hesap için gecikme tazminatı hesaplayıcıyı kullanabilir, hesaplama mantığı için gecikme tazminatı rehberini okuyabilirsiniz.

Borç büyürse: hukuki yol

Yazılı hatırlatmalara rağmen ödeme yapılmıyorsa yönetici, ortak gider alacağı için genel olarak ilamsız icra takibine başvurabilir. Takipte muhatap malik olur. Kira sözleşmesini icra dosyasında kanıt olarak kullanmak gerekmeyebilir; ancak kiracıyla ilişkiyi belgelemek yararlıdır. Adımların genel çerçevesi için aidat borcu için icra takibi rehberine bakın. Kesin süre ve masraf bilgisi için güncel durumu ilgili kurumdan ya da bir hukukçudan teyit edin.

Sakinlere duyuru örneği

Apartmanda bu konuda karışıklık yaşanıyorsa ilan panosuna veya gruba kısa bir bilgilendirme koyabilirsiniz:

Bu tür bilgilendirmeler için hatırlatma mesajı oluşturucuyu da kullanabilirsiniz.

Ev sahibi ulaşılamıyorsa ne yapılır?

Yöneticiler en çok, malikin başka şehirde yaşadığı ya da telefonunun kapalı olduğu durumlarda zorlanır. Bu durumda önce tapudaki ve daha önce bildirilmiş iletişim bilgilerini deneyin; komşulardan veya emlakçıdan alınan numaralar resmi kayıt yerine geçmez, yalnızca ulaşmaya yardım eder. Yazılı bildirimi kayıtlı adrese iadeli taahhütlü postayla göndermek en sağlam yoldur. Bu süreçte kiracının yardımcı olması işleri hızlandırır ama kiracıya baskı kurmamaya özen gösterin; borç kiracının kişisel meselesi değildir.

Yeni daire alan ya da dairesini devreden maliklerde de benzer bir soru çıkar: eski malikin borcu yeni malike geçer mi? Bu konu tapu devri, yönetim planı ve kanunun ilgili hükümlerine bağlıdır; kesin cevap için güncel mevzuatı kontrol edin ve avukata danışın. Yönetici olarak devir anında güncel borç durumunu yazılı tespit etmek, ileride yaşanacak tartışmaları önler.

Özet

• Asıl borçlu maliktir; kiracıdan sorumluluk kira bedeliyle sınırlıdır.
• Kira sözleşmesindeki "aidat kiracıya ait" maddesi apartmana karşı bağlayıcı değildir.
• Kayıtları malik adına, ödemeyi yapanı not ederek tutun ve makbuz verin.
• Yönetim planınızı ve güncel mevzuatı kontrol edin; uyuşmazlıkta avukata danışın.

Uygulamada daire bazlı borç takibi ve tek dokunuşla "ödendi" işaretleme, malik-kiracı karışıklığını kayıt düzeniyle çözmenize yardımcı olur.

Daha fazlası: tüm kaynaklar · apartman sözlüğü · belge şablonları