Yönetici görevleri

Apartman yöneticisi nasıl seçilir, nasıl değiştirilir?

Yönetici Editör Ekibi · Son güncelleme: 30 Eylül 2026 · yaklaşık 4 dk okuma

Bir apartmanın düzeni büyük ölçüde yöneticinin kim olduğuna bağlıdır. Yine de birçok binada yönetici, "hep o yapıyor" diye yıllarca aynı kişi olarak kalır ya da kimse istemediği için son toplantıda birine zorla yüklenir. Oysa yönetici seçimi, kat maliklerinin ortak iradesiyle ve kayıt altına alınarak yapılması gereken bir karardır. Bu yazıda seçimin nasıl işlediğini, kimin yönetici olabileceğini ve memnun kalınmayan yöneticinin nasıl değiştirileceğini adım adım anlatıyoruz.

Yönetici kim tarafından seçilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümlerine göre binanın yönetimi, kat malikleri kurulunun (genel kurulun) kararlarıyla şekillenir. Yönetici de bu kurul tarafından seçilir. Yani yöneticiyi bir komşunun tek başına atama ya da kendini ilan etme yetkisi yoktur. Seçim, toplantı tutanağına ve karar defterine yazılan bir kararla geçerlilik kazanır.

Yönetim planınız yönetici seçimiyle ilgili ayrıca bir düzen getirmiş olabilir: görev süresi, yeniden seçilme, yardımcı yönetici, denetçi gibi. Bu nedenle seçimden önce mutlaka planı okuyun. Planınız yoksa ya da eskiyse yönetim planı nedir yazımıza göz atın.

Kimler yönetici olabilir?

Uygulamada yönetici çoğunlukla kat maliklerinden biri olur, ancak kaynaklarda kat maliki olmayan birinin (örneğin bir profesyonel yönetim şirketinin ya da güvenilen bir kiracının) yönetici seçilebileceği de anlatılır. Ayrıntılar için yönetim planınıza ve güncel mevzuata bakın. Bir aday belirlerken şu ölçütler işinize yarar:

• Zaman: Ayda birkaç saatini ayırabilecek biri olmalı. Sürekli seyahat eden birinin adaylığı sorun çıkarır.
• Güven: Kasa ve belgeler onun elinde duracak. Dürüstlük, beceriden önce gelir.
• Tarafsızlık: Kimseyi kayırmayan, herkesle konuşabilen biri en iyi adaydır.
• Dijital rahatlık: Telefon ve basit bir uygulama kullanabilmesi işi çok kolaylaştırır; bu şart değil, avantajdır.

Seçim nasıl yapılır? Adım adım

1. Gündeme yazın: Genel kurul çağrı metninde "yönetici seçimi" açıkça yer almalı. Çağrı metni için çağrı metni ve tutanak rehberine bakabilirsiniz.
2. Adayları alın: Toplantıda gönüllüleri sorun. Aday yoksa öneri toplayın ve adaya kabul edip etmediğini sorun.
3. Oylayın: Adaylar birden fazlaysa sırayla oylama yapın. Toplantı ve karar çoğunluklarının nasıl aranacağı toplantı ve karar nisapları yazısında anlatılıyor.
4. Süreyi belirleyin: Görev süresi (örneğin bir yıl) kararda yazsın. Süre belirsiz bırakılırsa ileride tartışma çıkar.
5. Karar defterine işleyin: Seçilen kişi, oy sayıları ve süre karar defterine yazılıp imzalanır. Defter hakkında karar defteri nedir yazımıza bakın.

Yöneticiyi nasıl değiştirirsiniz?

Yönetici memnun etmiyorsa, ya da görev süresi dolduysa değişim yine genel kurul yoluyla yapılır. Genellikle izlenen yol şöyledir:

1. Sorunları somut olarak listeleyin: hangi gider açıklanmadı, hangi rapor verilmedi, hangi arıza geciktirildi. "Beğenmiyoruz" demek yerine tarihli örneklerle gidin.
2. Toplantı çağrısı yapılması için gerekli çoğunluğu ve yolu yönetim planınızdan kontrol edin. Kaynaklarda, olağanüstü toplantı isteme hakkının kat maliklerinde de bulunduğu anlatılır.
3. Gündemde "yöneticinin görevden alınması ve yeni yönetici seçimi" başlığını açıkça yazın.
4. Toplantıda mevcut yöneticiye açıklama hakkı tanıyın; hesap istemek ile suçlamak farklı şeylerdir.
5. Karar çıkarsa yeni yöneticiyi seçin ve devir teslim tarihini kararda belirtin.

Genel kurulda karar çıkmıyor ve yönetici görevini yerine getirmiyorsa, kaynaklarda yargı yoluna başvurulabileceği de anılır. Bu noktada avukata danışmak gerekir; süre ve usul konusunda kesin bilgi için güncel mevzuatı kontrol edin.

Değişim sırasında sık yapılan hatalar

• Whatsapp'ta "oylama" yapmak: Grup içi anket, genel kurul kararı yerine geçmez. Yazılı toplantı şarttır.
• Devri atlamak: Kasa, anahtar, belge ve şifre teslimi yapılmadan yeni yönetici işe başlarsa iki taraf da riske girer.
• Bankayı unutmak: Hesap imza yetkisinin yeni yöneticiye geçmesi için karar defteri örneğiyle bankaya gidilir.
• Kişisel kırgınlık: Değişimi düşmanlığa çevirmeyin; aynı merdivende yaşamaya devam edeceksiniz.

Örnek: 10 daireli hayali bir apartman

Bu örnek tamamen hayalidir. Gül Apartmanı'nda yıllardır aynı komşu yöneticidir ve son iki yıldır aidat dökümü paylaşılmamıştır. Üç kat maliki durumu yazılı olarak bir komşuya iletir ve olağanüstü toplantı ister. Gündem "hesap sunumu, yönetici seçimi" olarak yazılır. Toplantıda eski yönetici hesapları anlatır, bir emekli komşu aday olduğunu söyler, oylama yapılır ve sonuç karar defterine geçer. Bir hafta sonra kasa ve belgeler bir tutanakla teslim edilir. Gerilim yaşanmaz, çünkü herkes kuralların ne olduğunu biliyordu.

Seçim toplantısına hazırlık için kısa liste

Toplantı günü sürprizle karşılaşmamak için birkaç hazırlık yapın. Önce mevcut yöneticiyle konuşup görev süresinin ne zaman dolduğunu öğrenin. Ardından gündem maddesini yazın ve olası adaylarla önceden konuşun; "aday yok" durumunda toplantının kilitlenmesini önlemek için iki kişiye önceden sorun. Yönetici olmayı düşünen kişiye şu üç soruyu sorun: Ayda kaç saat ayırabilirsiniz? Telefonla bankacılık ve mesajlaşma sizi zorlar mı? Komşuların taleplerine soğukkanlı yaklaşabilir misiniz? Bu sorular kimseyi eleme amacı taşımaz; adaya ne beklediğini netleştirir.

Ayrıca toplantı sonunda yeni yöneticinin iletişim bilgilerini tutanağa yazın ve komşulara duyurun. Herkes yeni yöneticinin telefonunu bilirse ilk ay yaşanacak "kime söyleyeceğiz?" karmaşası ortadan kalkar. Yönetici seçimi kadar, seçimden sonra ne olacağını bilmek de önemlidir; adaya kolaylık olarak bu yazıdaki listeyi ve kontrol listeleri sayfasını verebilirsiniz.

Yeni yönetici için ilk kontrol

Seçildikten sonra yapılacakların ilk sırasında hesapları, borçları ve abonelikleri görmek vardır. Bunun için yeni yönetici ilk ay rehberi ile yönetici görevleri yazılarını okumanızı öneririz. Sözlükteki terimlere sözlük sayfasından bakabilirsiniz. Yönetici değişirken hesap ve aidat kayıtlarının tek yerde durması işi kolaylaştırır; Yönetici uygulaması da bu kaydı telefonda tutmanıza yardım eder.

Unutmayın: yönetim planınızı ve güncel mevzuatı kontrol edin, gerekirse avukata danışın. Bu yazı genel bilgi sunar.

Daha fazlası: tüm kaynaklar · apartman sözlüğü · belge şablonları